Цены на жилье продолжат снижаться, потому что они гораздо выше платежеспособности потенциальных новоселов
Замедленная реакция
Одна из причин того, что новые проекты в течение года подешевели меньше, кроется в инертности рынка. Как утверждает посвященный недвижимости портал NewProjects.lv, застройщики всеми силами пытались удержать высокие цены вплоть до конца 2007 года.
“Лед тронулся” только весной 2008-го, когда сразу несколько девелоперов объявили о снижении цен в своих проектах. Между тем на вторичном рынке “уценка предложения” началась еще в мае 2007 года. То есть первичный рынок дал вторичному фору длиною в девять месяцев. Поэтому разница цен между ними, если верить приведенным на сайте подсчетам, выросла. Если в марте 2007 года эта разница составляла 11%, то в мае нынешнего года она выросла до 31%.
Годовое снижение средней цены предложения на первичном рынке жилой недвижимости, расположенной в микрорайонах столицы, составило 11%, а на вторичном – 24%, достигнув в мае 2008 года соответственно 1810 EUR/кв. м и 1380 EUR/кв. м. На данный момент цены на вторичном рынке сопоставимы с июлем 2006-го, а на первичном – с ноябрем того же года. Впрочем, не все готовы согласиться с подобными цифрами.
Так, председатель правления специализирующейся на оценке недвижимости компании Eiroeksperts Артур Журомский сказал “Часу”, что и старое, и вновь отстроенное жилье в течение года (правда, речь здесь идет не о всех поголовно новых проектах) подорожали одинаково, примерно на 20%. И разница в ценах осталась прежней.
Недосказанное предложение
Возможно, особого противоречия здесь нет, поскольку речь идет о ценах предложения. Ведь всем известно, что девелоперы неохотно афишируют свои скидки, в то время как продавцы типового жилья не такие гордые.
Различие между средними ценами предложения и фактическими ценами продаж достаточно существенное и колеблется в пределах 5- 15%. Объясняется это тем, что процесс ценообразования, как и в предыдущие годы, основывается на принципе “от достигнутого”. Только сейчас – в обратную сторону: многие покупатели готовы заключать сделки, ориентируясь на самое дешевое предложение.
В новостройках Риги средняя взвешенная цена предложения квартир с белой отделкой равна 1540 EUR/кв. м, а с полной – на 36% дороже (2095 EUR/кв. м). Ценовая “вилка” образуется потому, что группу с белой отделкой образуют проекты эконом-класса, в которых цены – одни из самых низких. Хотя справедливости ради стоит признать, что большинство квартир, предлагаемых к продаже с полной отделкой, можно смело отнести к тому же эконом-классу. А значит, и цена на такое жилье не должна быть столь высокой.
О пользе терпения
Результатом снижения платежеспособного спроса стало увеличение объема предложения, в первую очередь на рынке новых проектов. Так, количество выставленных на продажу новых квартир в микрорайонах Риги с лета прошлого года увеличилось почти на четверть (24%), достигнув 3740 квартир. Из них 44% – квартиры, освободившиеся после расторжения договоров намерения об их покупке. На вторичном же рынке была зафиксирована обратная ситуация: количество объявлений о продаже уменьшилось. Почему? Объяснением может служить тот факт, что снижение цен все еще продолжается. А это стимулирует потенциальных покупателей запасаться терпением.
Продавцы в свою очередь переориентируются на рынок аренды своих квадратных метров. Как бы то ни было, цены как на вторичном, так и первичном рынке будут снижаться по крайней мере до конца текущего года.
Платежеспособность потенциальных новоселов истощена ценовой гонкой последних лет. И несмотря на снижение цен, стоимость квартир все еще находится на том уровне, который недоступен большей части людей.
Не роскошь, но средство производства
В условиях, когда банки вынуждены были, образно выражаясь, “наступить на горло собственной песне”, то есть ограничить объемы кредитования покупки недвижимости, поскольку дело это стало слишком рискованным, увеличилось количество тех, кто старается получить кредит вне банка.
Как объяснил “Часу” Максим Малышко, член правления специализирующейся на выдаче кредитов под залог недвижимости фирмы Grand Credit, это можно объяснить тем, что у многих, кто в свое время заключил договоры резервирования квартир, подошло время покупки, а банки деньги давать отказываются. Поэтому пропорция клиентов, закладывающих старое серийное жилье и новые квартиры, постепенно начинает меняться.
Если говорить об общих тенденциях кредитования под залог недвижимости на внебанковском рынке, то в условиях экономического кризиса количество заявок на получение кредита заметно выросло. Одновременно увеличилось и количество отказов, утверждает Максим Малышко.
Многие хотят оформить перекредитование, так как у них возникли проблемы с банками и они не в состоянии вносить ежемесячные платежи на прежних условиях. Однако во многих случаях это может быть лишь временным решением проблемы и в дальнейшем перекредитование только усугубит тяжелое материальное положение должника.
Как бы то ни было, не стоит забывать о такой многочисленной категории заемщиков, как предприниматели. По словам Малышко, представители латвийского малого и среднего бизнеса традиционно часто прибегали к привлечению финансирования, закладывая собственные квартиры и иную недвижимость. А сегодня, когда заметно увеличились задержки расчетов (партнеры по бизнесу не спешат расплачиваться вовремя) нужда в оборотных средствах заставляет бизнесменов чаще идти на поклон в кредитные учреждения. Ведь получить кредит под залог недвижимости гораздо проще, чем даже под самый распрекрасный бизнес-план.
К тому же это может быть как краткосрочный, так и долгосрочный кредит, причем под достаточно приемлемые проценты. Таким образом приходится констатировать, что в условиях Латвии жилая недвижимость – это не только место для жизни, но и “средство производства” или “основной капитал” многих фирм. Поэтому, когда снижается цена квадратных метров, автоматически уменьшается и стоимость латвийского бизнеса.