Витолд ПЕЙПИНЬШ,
президент Латвийской ассоциации управляющих недвижимой
собственностью, доцент Высшей школы менеджмента
информационных систем.
Скованные одной цепью
Чтобы лучше понять эту проблему, надо разобраться в технологии строительства жилья и определить участников этого процесса. В нем задействованы многие, но их можно сгруппировать в две группы. В первой — клиенты, которые желают приобрести товар (квартиру в многоквартирном жилом доме). Во второй — организации (проектировщики, генеральные подрядчики, субподрядчики, заказчики, обслуживающие домовладения организации, банки), напрямую связанные со становлением объекта и его реализацией покупателям. С одной стороны есть один участник, который желает приобрести качественное жилье, со второй — энное число участников, напрямую связанных с поставкой этого продукта и его качеством. Каждая из организаций может позитивно или негативно повлиять на отдельные показатели качества этого объекта, а в итоге — на качество всего объекта в целом. И если какая-то организация неквалифицированно действует в общем процессе, это дает основание клиентам выставить претензии по поводу некачественного товара в целом. Здесь уместно напомнить известную специалистам цитату: “Цепь настолько сильна, насколько сильно ее самое слабое звено”.
Рыба гниет с головы
Если говорить об общем качестве объекта, то на него может повлиять любой участник. И все же в большей мере оно зависит от заказчика. В роли заказчика обычно выступает организация, оплачивающая все издержки, связанные с проектированием, надзором, строительством, реализацией, которая получает прибыль от реализации объекта и которой надо нести ответственность за весь процесс в совокупности.
Результат в значительной мере зависит от философии, с которой заказчик реализует свои проекты: думает ли эта фирма долго работать на рынке, либо она ориентирована на один проект, интересует ли фирму ее репутация или нет, как она понимает показатели качества, какая у нее рабочая команда и так далее.
Понаблюдав деятельность разных организаций в этой нише, приходится констатировать, что для них главным являются собственные интересы. Интересы эти просты — побыстрее получить прибыль, и как можно большую. При данных обстоятельствах и философии не приходится говорить ни о каких показателях качества, так как такие понятия, как “большая, быстрая прибыль” и “качество” несовместимы. От этого главного участника в большой мере зависит работа остальных организаций, и в конечном итоге — общее качество объекта.
Следующий, от кого зависит качество, — законодательство ЛР, регламентирующее различные процессы строительства и реализации объекта и выдвигающее требования к самому объекту. Чтобы лучше разобраться в понятии качества квартирной собственности, надо в деталях проанализировать отдельные процессы, в результате которых появляется некачественный товар, который называется жилым домом.
То, что проектировщик прописал
На стадии проектирования допускаются первые ошибки, которые, будучи оставленными без внимания, напрямую влияют на качество объекта. Бумага все стерпит, что проектировщик начертил с ошибками, а строители эти ошибки реализуют в жизнь. Главная же ошибка связана с тем, что ни проектировщики, ни заказчики не ознакомлены с особенностями эксплуатации жилого дома и не учитывают возрастающие требования потенциальных клиентов, возражающих против любых нарушений комфорта.
Проектировщики проектируют жилые дома, эксплуатация которых затруднена, а в исключительных случаях даже невозможно вести отдельные работы. К примеру, спроектировали помещения индивидуального и совместного пользования, у которых общие счетчики электроэнергии. Не предусматривают в проектах помещений, необходимых для охраны или для управляющих данной недвижимостью работников. Бывает, у здания запланирован стеклянный фасад, который нет возможности почистить. В подвалах проектом предусмотрено размещение контейнеров для мусора, но эксплуатация их невозможна, так как нет лифта, а автомашина туда не может въехать. Интересы инвалидов в новостройках вообще не учитываются, как будто в нашем государстве их вовсе нет. Противопожарные решения не принимаются. Запланируем лифты и подвалы, но лифты едут только до 1-го этажа. Проектируем характерные для южных стран квартиры с террасами и забываем, что у нас нет солнечных дней на протяжении 3/4 года, зато у нас есть снег. Вопрос: как этот снег счищать на ограниченной территории десятиэтажного дома?
Эти проблемы обслуживания можно перечислять бесконечно. И их наличие, по моему убеждению, связано с отсутствием профессионализма. Эти проблемы связаны также с тем, что для предпринимательской деятельности в данной сфере не установлены показатели качества и не определены минимальные требования к этим показателям.
Если в законодательство будут внесены обязательные требования, что надо строго отделять индивидуальные помещения от помещений общего пользования, то в будущем не окажется проблем в этом вопросе. А если в доме есть лифт и подвал, то лифт должен действовать от подвала до последнего этажа и никак не иначе.