Первой будет “группа риска”
Итак, на латвийском рынке недвижимости возможно постепенное замедление роста цен, прогнозируют аналитики DnB Nord banka. Одновременно отмечается, что пузырь цен может лопнуть в сегментах рынка, подверженных наибольшему риску. К ним относятся серийные дома старой постройки, особенно с плохими коммуникациями, а также новые проекты, если они расположены в местах с плохими коммуникациями и инфраструктурой или не отличаются высоким качеством. К сегментам риска относится и Юрмала, где спрос для огромного количества уже строящихся и планируемых объектов (хотя в России, на жителей которой рассчитаны юрмальские проекты, миллионеров еще достаточно), а также земельные участки большой площади без коммуникаций и утвержденного территориального плана.
Плохой сценарий, хороший сценарий
По мнению экспертов, существует три сценария дальнейшего развития рынка недвижимости. Желательный сценарий — это постепенное замедление роста цен на жилье, что будет способствовать уменьшению числа спекулятивных сделок на рынке жилья и сбалансированности экономики Латвии. Нежелательный сценарий предполагает продолжение стремительного роста цен на жилье до тех пор, пока не возникнет и не лопнет пресловутый ценовой пузырь. Третий поворот событий — этот пузырь разорвется только в упомянутой нами “группе риска”.
В пользу благоприятного исхода событий свидетельствует тот факт, что на литовском и эстонском рынках недвижимости началась стабилизация цен, тогда как в Латвии они продолжают расти. Хотя еще в прошлом году цены соседей тоже демонстрировали изрядную прыть. В 2005-м в среднем стоимость недвижимости в Латвии выросла на 55, в Литве — на 40, в Эстонии — на 28%.
Куплю квартиру в Берлине. Даугавпилс не предлагать
Хотя по западным меркам цены на прибалтийские квадратные метры и остаются привлекательными, они уже наступают на пятки ценам в европейских столицах, сообщила аналитик группы экономических исследований DnB Nord Ольга Эртуганова. Так, в прошлом году средняя стоимость квадратного метра квартиры в Риге была 2190 USD, в Таллине — 2100, в Вильнюсе — 1860, в Санкт-Петербурге — 2230, в Варшаве — 2310, во Франкфурте-на-Майне — 2640. Заметим, что в Берлине аналогичный квадратный метр обходился в 1790 USD.
Показательна и цена недвижимости во вторых по значимости городах. В Даугавпилсе квадратный метр жилья стоит 650 EUR, в литовском Каунасе и польской Познани — 1000. Что подтверждает тот факт, что в других странах дальновидно развивают не только центр, как это практикуется у нас.
Хорошо бы “закатать губу”
Авторы сценариев отмечают, что кроме экономических факторов — нереально раздутого ВВП и вряд ли реального роста доходов населения, а также доступной ипотеки — на рост цен влияют чисто психологические факторы. Не знаю, что скажут психологи и психиатры, но авторы исследования не без оснований утверждают, что виной инфляции являются и завышенные ожидания. Это когда человек, получавший 200 латов, с нового года будет получать 300, однако чисто психологически его запросы возрастают не в полтора, а в десять раз.
Где риск, там и спрос
Что будет в случае реализации неблагоприятного сценария? Если пузырь лопнет, то лучше раньше, чем позже — говорят специалисты. Ибо чем больше он раздуется, тем громче будет “бум”! Здесь налицо ряд негативных последствий. Замедлится развитие не только рынка недвижимости, но и других отраслей экономики. Увеличится армия банкротов, а у части населения значительно понизится благосостояние, уменьшится стоимость недвижимости как залога.
Желательный сценарий — постепенное замедление цен. Оно снизит количество спекулятивных сделок и вероятность рисков, притормозит инфляцию, что в целом хорошо скажется на экономике.
Самое правдоподобное развитие событий — продолжение постепенного роста цен и начало их снижения на менее качественные и востребованные объекты. Впрочем, и в этот сценарий лично мне верится с трудом. Уже не первый год предсказатели твердят о том, что в цене первыми упадут панельные серийные дома — хрущевки, “литовки”, 602-я серия. Однако они словно забывают, что самая дешевая недвижимость в наших условиях низкой платежеспособности как раз и является самой востребованной. А вот цены квадратного метра в новых проектах логичнее всего должны если не упасть, то остановиться. Тем более что норма прибыли, которую закладывают в них девелоперы, вполне позволяет это сделать.