Земельный рынок: нет предела совершенству

Рост цен на землю в дюнной зоне Юрмалы уже давно перестал удивлять: 200- 250, а теперь уже и 300- 350 евро за кв. м - цифры, которые выскакивают среди немногочисленного предложения, уже даже не удивляют. Однако их нельзя считать и характеристикой рынка, тут скорее чистое искусство, ведь у «штучного» товара цена может быть и совершенно безрассудной. А в целом на рынке ситуацию можно было бы назвать относительно стабильной.

Согласно августовскому обзору компании Latio, на земельном рынке (речь идет об участках под частную застройку) сейчас наблюдаются три тенденции.

В эксклюзивных районах (вроде Межапарка), где еще недавно все отмечали стремительный рост цен, сейчас установилось некоторое затишье. Эксперты считают, что цены – до 250 евро/кв. м – уже и так достаточно высоки, и спрос в этом сегменте не успевает за предложением.

В зоне среднего уровня спрос, наоборот, превышает предложение, и покупатели даже готовы платить выше средней цены, которая, однако, значительно ниже стоимости эксклюзива. Скажем, для Марупе цена может «зашкаливать» за среднестатистические 40 евро.

В маловостребованных районах ажиотажа нет, а значит, и цены стабильны.

Кстати, как отмечают специалисты, наибольшее число сделок происходит именно с недорогими земельными участками. Что понятно, если учесть, что доходы латвийских жителей пока довольно далеки от среднеевропейских, несмотря на все разговоры о небывалом экономическом подъеме и статистику, демонстрирующую неуклонный рост доходов. В этих условиях эксклюзив скорее «задает тон» – если даже цена названа, это вовсе не значит, что участок будет продан именно за такие деньги. А народ волнуется… Зря. Покупатель, может, и найдется, но такие сделки не могут определять картину рынка. Поэтому, полюбовавшись на эффектные ценники, народ с куда более реалистичным прицелом начинает присматриваться к ближайшим рижским окрестностям, о чем и свидетельствуют данные Latio.

В эту же схему укладывается и ситуация в Юрмале. В августе здесь был зафиксирован новый ценовой рекорд. Но – в элитарной дюнной зоне на престижном участке Лиелупе – Дзинтари. Тут проскакивали предложения и в пределах 350 евро (а по слухам – и до 400), что еще недавно казалось запредельно высокой ценой. В этом случае могут сыграть два фактора, на которые обратил внимание «Делового» Марис Лаукалейс, руководитель отдела оценки Arco Real Estate .

1. Купить землю можно и дороже, если у тебя неограниченные финансовые ресурсы, а участок очень нравится. Здесь уже можно не рассматривать вопрос с точки зрения голой коммерции. А такое вполне возможно как раз потому, что число предложений в Юрмале действительно ничтожно. При этом и продавцы, и покупатели понимают, что это объективная реальность – наша «золотая миля» не резиновая, а если речь идет уже о перепродаже, то у продавца руки развязаны абсолютно. Сколько хочу, столько и назначаю. Никакой «формулы», по которой бы определялась цена, для такого случая нет.

2. Второй вариант – земля с прицелом для коммерческого использования. И здесь вступают в силу другие соображения: ее статус, возможности использования, размер участка. Когда же перспектива просматривается соблазнительная, цена снова может ползти вверх если не неограниченно, то заметно. Ведь таких участков крайне мало, а, например, цены на новые квартиры в Юрмале уже сейчас начинаются от 3000 евро за кв. м. А ведь 5000 – не запредельная цифра, полагают специалисты.

Так что может быть участок и по 150- 200 евро, но на нем, может быть, нельзя строить коммерческий объект, а с другой стороны, его нельзя делить, поэтому инвестору он вроде как не нужен, а частному застройщику может быть дорог.

Впрочем, не стоит сильно расстраиваться. Юрмала пока не заповедник, и там вполне можно приобрести землю по «разумным» ценам – 40- 50 евро за кв. м. Но за железной дорогой. Однако не стоит забывать, что и оттуда до моря, в общем-то, рукой подать. Кстати, там как раз ситуация стабильнее и цены так не скачут.

Напоследок отметим еще одну тенденцию, которую отметил г-н Лаукалейс: в последнее время заметно снизился интерес к бывшим сельхозтерриториям, спешно преобразованным в земли под частную застройку. Банки стали осторожнее, да и покупатели больше не спешат выкладывать свои кровные за малопонятные предложения. Впрочем, это как раз признак того, что мы все-таки движемся к цивилизованному рынку.

Наиболее активный интерес – к земельным участкам, находящимся в населенных пунктах, рядом с которыми уже сейчас существует застройка особняков. К тому же с ростом цен на землю в Риге и ее ближайших окрестностях зона сделок расширяется. Спросом начинают пользоваться более удаленные от Риги площади – в местах с упорядоченной инфраструктурой, что расширяет так называемую пририжскую территорию.

13.09.2004, 09:16

chas-daily.com


Написать комментарий