Сага о хозяйской земле под домами: с жителей хотят содрать 400 млн. евро 16

Закон как горячая картошка

Прежний вариант Минюста подшлифовали, но принципиальные положения остались. Законпроект предусматривает выкуп земли, принудительно арендуемой у владельцев, собственниками дома. Установлена цена выкупа — кадастровая стоимость участка с 18-процентным коэффициентом.

Учитывая, что в годы бума на недвижимость кадастровая стоимость была увеличина в 10-13 раз, а сейчас есть намерение взвинтить ее еще больше, то сумма выкупа, как вы понимаете, будет заоблачной.

Но разработчики закона не хотят обидеть собственников земли, которые, не вкладывая ни цента в свою недвижимость, исправно получают с нее солидные доходы. По некоторым подсчетам они обогатятся еще на 400 миллионов евро, если все владельцы квартир согласятся выкупать землю под своими домами.

Но это вряд ли. Во-первых, решение о выкупе земли должно принять общее собрание собственников квартир. Нужно собрать по крайне мере 51% голосов. Зная, что даже на реновацию домов невозможно уговорить жильцов, нетрудно догадаться, как затянется процесс.

Во-вторых, у населения и без того напряженно с деньгами. Добавить к весомой квартплате еще и приличные суммы на выкуп своей доли — это надо крепко подумать. Но допустим, в доме больше половины платежеспособных людей, готовых раскошелиться. Решение собрания принято. Оно обязательно для всех собственников квартир. У конкретных семей нет средств? На них будет накладываться ипотека в пользу банка на 10 лет и обязательство платить «законные проценты» за непогашенную часть долга.

Нет, конечно, есть и другой выбор: просто продать квартиру и съехать. К слову, продать жилье, если земля под домом находится в частном владении, не так-то просто: никому эти заморочки не нужны.

Третий мутный момент: какой участок выкупать? В обязательных правилах N 34 «Использование и застройка территории Риги» для каждого типа жилого дома определена максимальная интенсивность застройки.

Но реальность такова, что ко многим домам в земельных планах прирезаны избыточные площади. До сих пор ни одно из ведомств (ни Миэкономики, ни Минсреды, ни Государственная Земельная служба не удосужились определить площадь участка, минимально необходимого для содержания дома. А кто захочет выкупать лишние сотни квадратных метров нефункциональной земли?

Так что законопроект и сырой, и нереализуемый на практике.

Такой лакомый бизнес. А это вообще бизнес?

Впрочем, это как раз и устраивает хозяев земли — можно и дальше годами обирать жителей. Кстати, собственников городской земли на текущий момент оказалось не так много — это отдельные частные лица и три фирмы (АS „PILSĒTAS ZEMES DIENESTS”, АS „REVERSED” и AS „ZEMES ĪPAŠNIEKU ĢILDE”), которые скупили у исторических наследников сотни тысяч квадратных метров в Риге и других городах Латвии.

Впрочем, землю не только покупали. Нередко участки под многоэтажками, принадлежащие самоуправлению, втихую и незаконно приватизировались, хотя право первой руки принадлежало собственникам квартир, а потом перепродавались.

Трудно найти какой-либо еще столь лакомый бизнес, чем принудительная аренда: без всяких вложений, усилий и коммерческих рисков аккуртно каждый месяц получать стабильный доход. Мечта любого коммерсанта!

Даже со сбором арендной платы у землевладельцев нет никаких хлопот — у них заключены договора с домоуправлениями, и те включают аредную земельную плату в квартирные счета. А с неплательщиков долги всегда можно взыскать через суд.

Когда оппоненты говорят о неправомерности и несправделивости такого решения проблемы, защитники законопроекта объясняют, что любое другое, если оно вызовет недовольство собственников земли, будет оспорено в Конституционном суде. И тот, скорее всего, встанет на их сторону.

Есть другие решения

«Центр Согласия» предлагал выделить землю с принудительной арендой в отдельную группу и установить на нее сниженную кадастровую стоимость. Что в свою очередь снизило бы арендную плату, а впоследствии и сумму выкупа. Но другие фракции в Сейме проголосовали против этого предложения.

Председатель Комиссии Сейма по госуправлению и делам самоуправлений Сергей Долгополов считает, что государство может создать гарантийный фонд для тех квартировладельцев, у которых не окажется достататочных средств для выкупа земли. Они смогут взять кредит в банке, а государство будет гасить проценты.

С свою очередь депутат Сейма  Андрей Элксниньш сообщил, что фракция Сейма «Согласие» приняла решение обратится с прошением в Конституционный суд с прошением пересмотреть принятое в 2009 году решение Конституционного суда, после которого Сейм предусмотрел принудительную аренду в размере 6% от кадастровой стоимости земли.

Бывший глава комитета развития Рижской Думы Сергей Залетаев, считает, что уменьшение кадастровой стоимости земли в случае разделенной собственности вполне логично: дом, принадлежащий посторонним лицам, является для землевладельца большим отягощением, значительно ограничивающим возможности использования земли. Что снижает ценность этой недвижимости и, соответственно, ее кадастровую стоимость.

К тому же арендная плата по закону должна учитывать расходы землевладельца на содержание и уборку сданной в аренду земли. На деле же эти обязанности выполняют домоуправления и делают это за счет жителей-арендаторов.

Но разве не было бы справедливо и логично, чтобы хозяйскую землю под приватизированными многоквартирными домами полностью выкупило государство? Ведь это наши законодатели создали феномен разделенной собствености, уникальный во всей Восточной Европе. В других странах реституция была проведена куда более разумно.

Будем реалистами: едва ли в госбюджете найдется свободных 400 миллионов евро. Вот если вернуть кадастровую стоимость земли (не вообще всей, а только под многэтажками) к тому уровню, какой она была на момент востановления прав собственности на недвижимость, тогда выкуп будет посильным для самих жителям, полагает Сергей Дологополов.