Рынок недвижимости: худшее уже позади

Латвии стоит более подробно объяснять россиянам, как работает законодательство, предусматривающее возможность получения вида на жительство в обмен на инвестиции в недвижимость, и будет ли политика в этом вопросе долгосрочной. Такого мнения придерживается президент международной ассоциации компаний по недвижимости FIABCI Александр Романенко.

В середине ноября довелось наблюдать картину, от которой за последние кризисные годы мы как-то отвыкли: скопление (а иначе и не назовешь) латвийских маклеров в конференц-зале столичной гостиницы Rīga. По подсчетам латвийской ассоциации недвижимости Lanīda, на организованную ею "Мастерскую практического опыта" пришли почти 260 человек. Среди гостей и докладчиков мероприятия, призванного познакомить посредников с эффективными системами продаж, был и Александр Романенко — россиянин, который с 2011 года займет пост президента FIABCI. К слову, в эту международную организацию маклеров входят более 100 ассоциаций недвижимости из 60 стран мира. Уже после презентации своего доклада Александр Романенко согласился уделить внимание и вопросам журнала m2 и портала varianti.lv. Правда, говорили мы с ним не столько о повышении эффективности продаж, сколько о его впечатлении и восприятии Латвии.

Взгляд со стороны

— Считается, что со стороны виднее. Каким вам показался рынок недвижимости Латвии? У нас еще недавно многие буквально пеплом голову посыпали, а сейчас раздаются бодрые голоса.

— Финансовый и экономический кризис ударил по очень многим странам мира.
В наихудшей ситуации оказались государства Восточной Европы вообще и страны Балтии в частности. Но даже на фоне соседних Эстонии и Литвы вы сумели "выделиться": ситуация с ценами оказалась наиболее драматичной. По моему мнению, основной причиной этого стала слишком непродуманная ипотечная политика в вашей стране.

— Неужели в других странах Восточной Европы эта самая ипотечная политика была более взвешенной?

— Полагаю, что да. Ни одна страна не пережила такого обвала, как ваша. В той же России никогда не было столь дешевых кредитных ресурсов, а потому с привлечением ипотечных займов даже в самых крупных городах страны редко проходило более 20-25% всех сделок. У нас покупатель должен сам профинансировать как минимум 20% стоимости сделки. Это позволило банкам в период снижения цен потерять гораздо меньше денег. А в Латвии дешевые кредиты, как мне говорили, раздавались в объеме 105% от стоимости покупки. Это немыслимо! Люди влезали в кредиты, не задумываясь о том, как они потом будут эти деньги отдавать. Слишком большая доля населения пыталась заработать на спекулятивных сделках с недвижимостью. Поэтому удар по вам и оказался столь болезненным: цены рухнули. Экономический выход из сложившейся ситуации (а это касается и жилого, и коммерческого секторов недвижимости) будет для вас сложным и довольно продолжительным. Однако я убежден, что все нормализуется. Это лишь вопрос времени, которое потребует определенного терпения.

Нужны бизнес-туры

— В Латвии сейчас во многих сегментах жилья, особенно в дорогом секторе и новостройках, наблюдается довольно низкий внутренний спрос. Большинство покупателей — иностранцы, и в основном россияне и представители других стран СНГ. Этому способствуют поправки к Закону "Об иммиграции", позволяющие претендовать на получение вида на жительство в Латвии покупателям недвижимости в Риге ценой свыше 100 000 латов. Не столь результативно, как ожидали политики, но закон работает. Хотел бы поинтересоваться вашим мнением: способен ли внешний спрос вытянуть наверх весь рынок недвижимости Латвии?

— Решение о предоставлении вида на жительство инвесторам мне видится позитивным. Какие-то деньги к вам идут и еще придут. Тем не менее это не те кардинальные инвестиции, которые могут изменить ситуацию. На данный момент латвийский рынок не является столь уж привлекательным для российского клиента. В том числе и по причине того, что у россиян нет четкого представления о том, что будет с видом на жительство через пять лет. Будет ли данная практика автоматически продлена, или же экономика Латвии воспрянет и новые политики решат отказаться от нее? Необходима определенная разъяснительная работа со стороны ваших властей.

Ну а если смотреть на сумму в 100 000 латов, то гораздо привлекательнее для россиян, как мне кажется, инвестировать в ту же Болгарию. Цены на недвижимость сопоставимы, а климат получше будет. Для россиян нет проблем переехать в Болгарию даже на постоянное жительство. Это легко могут сделать и пенсионеры.

За инвестиции нужно бороться, создавая привлекательные условия и формируя положительное восприятие. Хорошо, что у вас есть Юрмала. Считаю правильным более активно продвигать этот курорт и саму Ригу. Старшее поколение россиян прекрасно помнит их. Важно, чтобы с ними захотели познакомиться поближе и более молодые россияне, чему непосредственно способствуют проводимые летом в Юрмале фестивали и концерты. Нужны специализированные туры, как в ту же Болгарию, в рамках которых люди могли бы приезжать посмотреть Ригу и Юрмалу и одновременно познакомиться с объектами недвижимости.

Рыночная — значит справедливая

— Обратимся к ценам. В мире существуют различные классические схемы определения "справедливой цены" на недвижимость: кто-то ориентируется на зарплаты, кто-то на уровень арендных плат. Вы сторонник какой из них?

— Считаю все их субъективными. Для меня имеется рыночная цена, она и является справедливой. Все остальное — голая теория. Знаете, если посмотреть на статистические выкладки средних зарплат россиян, то вообще непонятно, как они могут покупать недвижимость (улыбается. — ). Точно также недвижимость Лондона, где обзаводятся жильем состоятельные люди со всего мира, давно не по карману среднестатистическому англичанину. Они не могут себе позволить покупку, а потому арендуют жилье. У вас же в Латвии, как и в России, люди психологически привыкли жить в собственной квартире, к ее покупке и стремятся.

— Стремятся потому, что нет настоящих доходных или арендных многоквартирных домов, в которых можно прожить 20-30 лет. Бизнесмены не вкладывают деньги в такие проекты.

— До кризиса построить и распродать квартиры было выгоднее, чем сдавать их в аренду. Сейчас вкладывать в подобные проекты не позволяют низкие арендные ставки. Сам я сторонник более активного развития частным бизнесом доходных домов. И помочь в этом могло бы государство. Для этого нужно перенять западную практику: там государство редко вкладывает бюджетные деньги в подобные проекты. Это делает частник. А государство распределяет жилые площади среди тех людей, которые имеют право на госпомощь. Арендатор сам платит часть арендной платы, а остальное доплачивает государство. Этот механизм действует и в Германии, и во Франции, и в Великобритании, и позволяет функционировать нормальному рынку аренды. Практика, когда города вкладывают огромные средства в строительство муниципального жилья, видится мне противоречащей рыночной экономике.

Товар лицом

— Применительно к инвестициям мы с вами все о россиянах говорили. По вашему мнению, латвийская недвижимость нынче может быть интересна западным инвесторам? В 2004-2007 годах у нас не было отбоя от покупателей — англичан, итальянцев, скандинавов, а теперь они все наперечет.

— С точки зрения падения цен Латвия интересна. Вопрос стоит только в сроках возврата инвестиций в недвижимость. В последний год мировые инвесторы заняли выжидательную позицию: люди думали, куда вкладывать? Не секрет, что многие вместо Европы сделали свой выбор в пользу Колумбии и Бразилии. В них стабильная политическая обстановка, хорошая финансовая и экономическая ситуация. Интерес к Бразилии подогревают два крупнейших спортивных мировых форума — Чемпионат мира по футболу и Летняя Олимпиада, которые эта страна примет в 2014 и 2016 годах соответственно. Те инвесторы, которые остались в Европе, сделали ставку на стабильность доходов, а не на размер отдачи. И потому инвестировали в основном в такие надежные и не подверженные крутым колебаниям цен страны, как Великобритания, Германия или Франция.

— То есть нам стоит рассчитывать только на рисковых инвесторов?

— Отчасти да. Плюс на бизнесменов, которые имеют возможность не складывать все яйца в одну корзину. Они инвестируют в Германию, допустим, которая принесет им стабильный и понятный доход, а часть средств рискнут вложить в Ригу. Ведь именно латвийская коммерческая недвижимость потенциально может принести им более высокий, чем в Старой Европе, доход. И в последнее время бизнесменов, которые рассуждают таким образом, становится все больше. Если раньше имя Латвии звучало в мире как пример самого негативного сценария развития событий, то теперь то, как вам удается выходить из кризиса, начинают ставить в пример другим.

Думаю, несмотря на различные прогнозы, худшее в мире и в Латвии уже позади. И если не будет каких-то кардинальных или форс-мажорных обстоятельств, то в будущее можно смотреть позитивно.