Как это делается в Латвии

В редакции зазвонил телефон. Немолодой женский голос сообщил, что его обладательница, покупая дом в Булдури за 350 тыс. евро, стала жертвой мошенничества. На мой вопрос, а кто значился хозяином в Земельной книге, женщина ответила вопросом: “А что это такое?”

Я решила, что меня разыгрывают. При встрече все разъяснилось очень быстро — уроженка Латвии Иоганна Хадас уже 38 лет живет в Европе. Она давно является гражданкой Германии. Помните — “пьяный воздух свободы сыграл с профессором Плейшнером злую шутку”? Она просто не знает, как это делается в Латвии.

Миражи — это наша жизнь

— Мы хотели купить дом в Юрмале, — начала свой рассказ г-жа Хадас. — Реклама о том, что в Булдури продается особняк и 1000 кв. метров земли, до сих пор стоит во всех специализированных изданиях. Мы обратились в давшую рекламу фирму, и нам сказали, что они хотят получить за все 350 тысяч евро. После долгих торгов мы согласились с этой ценой. Владелец фирмы привез нас на место, показал дом, в котором еще велись ремонтные работы, показал огороженный забором участок. Ударили по рукам, после чего мы все вместе заехали в магазин стройматериалов, и я еще выбрала плитку и краску для отделки.
Иоганна отлично говорит по-русски, но иногда в ее речи проскальзывают слова ее новой родины: “Прошло несколько дней, звонок — вам назначен термин (встреча) у нотара. Будем подписывать договор аванса”. По объявлению Иоганна нашла себе не только дом, но и юриста. Парень попался знающий. Увидев договор о “рокас наудас” (залоге), он сразу сказал, что тут не все чисто, и посоветовал его не подписывать. Однако за услуги по дальнейшему сопровождению сделки попросил 1000 евро. Это показалось Иоганне дороговато. Поэтому следующего адвоката она нашла в прямом смысле на улице — шла и увидела контору. Адвокатша дала ей совет всего за 80 латов, да еще тот, который ей так хотелось услышать: “Тебе дом нравится? Участок нравится? Тогда подписывай!”
К нотариусу никто из руководства фирмы, с которым имела дело Иоганна, не явился. Была некая женщина, которая как частное лицо представляла продавца — тоже частное лицо. То есть фирма в данной сделке никоим образом не засветилась. А г-жа Хадас подписала договор, что отдает в качестве “рокас наудас” 35 тыс. евро и что до 1 ноября 2004 года обязуется заключить договор покупки, переведя остальную сумму на счет продавца. А если по ее вине сделка сорвется, она теряет 35 тысяч. Подписав договор, Иоганна отправилась в банк за кредитом. И тогда стали выясняться неприятные подробности. В результате сегодня она пребывает и без дома, и без 35 тысяч.

Можно ли продать чужое?

От лица Aizkraukles
ka этот случай комментирует руководитель Первого центра кредитования частных лиц Инесе Зандава:
— У нас действительно есть специальная программа финансирования покупки недвижимости иностранными гражданами. С Иоганной Хадас ситуация складывалась так: три раза проводилась оценка той недвижимости, которую она покупала. Первый раз оценщик из фирмы Latio оценил то, что написано в договоре о “рокас наудас”, — квартиру № 38 в Булдури, по проспекту Эдинбургас, 55, общей площадью 203 кв. м, относящуюся к этой квартире идеальную часть многоквартирного дома и земельного участка и 1000 кв. метров, который ей давался в пользование. (А вовсе не продавался, как была убеждена Иоганна, не умевшая читать по-латышски. — Прим. авт.) Стоимость этого имущества примерно соответствовала 350 тысячам евро.
Но потом я получила все документы, стала их смотреть и увидела, что это не квартира, а отдельно стоящий дом, и что на участке в 3683 кв. м находятся также два многоквартирных дома. То есть участок весь был распродан в виде идеальных долей. Из этого следовало, что 1000 кв. м она может получить в пользование, если только владельцы всех остальных квартир будут согласны, чтобы из принадлежащих всем им 3683 кв. м земли 1000 кв. м она огородила забором, подпишут договор о совместном использовании земли (“коплиетошанас лигумс”) и утвердят его в Земельной книге. Я видела договор, который подписали хозяева остальных квартир о том, что они отказываются от этих 1000 кв. м. Но в Земельной книге (я проверяла) отметки этой сделано не было. Сегодня любой хозяин квартиры, подписавший этот договор, не может его нарушить — это для него обязательство, но если он продаст квартиру, то на следующего покупателя это обязательство не перейдет. И новый владелец может потребовать от г-жи Хадас снести забор.
Выходило, что в действительности она покупает всего лишь дом с идеальной (виртуальной) частью от всего участка. Мы потребовали реальной оценки ситуации и в конечном итоге собственность оценили не в 350, а в 250 тысяч евро. Я у нее все время спрашивала, действительно ли она хочет покупать эту недвижимость за 350 тысяч, ведь ее реальная цена 250 тысяч. Но она все не могла понять, как это можно продавать дом без земли. Кроме того, вначале мы говорили о ссуде в процентах от 350 тысяч, а после реальной оценки мы предложили ей кредит в процентах от 250 тысяч. Эта сумма ее не устраивала, а пока происходили все эти переоценки, срок действия ее договора о “рокас наудас” истек.
Если вы покупаете только квартиру, то, наверное, в предварительных консультациях в банке нет необходимости. Просто внимательно читайте все условия договора. Но если вам предстоит сделка на крупную сумму, полагаю, можно — и нужно — прийти предварительно проконсультироваться в банк. Хотя в данном случае, я думаю, клиентка пошла тоже правильным путем: она оформляла договор о “рокас наудас” через нотариальный акт. И нотариус должна была ей разъяснить все нюансы сделки.

Новая сделка

На днях в Земельной книге появилась предупредительная запись, что 17 февраля 2005 г. была подана новая просьба о закреплении прав собственности на надел по адресу: Булдури, просп. Эдинбургас, 55. (По-простому говоря, в данный момент опять с этим участком осуществляется операция продажи.) На момент выхода статьи просьба еще не была утверждена.

Тот, кто нас бережет

Мне тоже казалось, что немаловажную роль в деле сыграла нотариус. Проконсультировавшись в Министерстве юстиции, я поняла, что нотариусы в Латвии — люди независимые. Однако в стране существует Нотариальный совет. Туда я и отправилась за комментарием.
— Все присяжные нотариусы Латвии в обязательном порядке объединяются в коллегию, сообщила Телеграфу распорядительный директор Нотариального совета Вия Пизича. — В коллегии сегодня 114 нотариусов. Она открытым голосованием простым большинством голосов избирает на три года председателя, заместителя Совета присяжных нотариусов и 7 членов совета. Совет является представительским и надзорным органом присяжных нотариусов. Члены совета выполняют свои обязанности как почетную должность, без вознаграждения, поэтому они принимают на работу исполнительный аппарат. Совет присяжных нотариусов защищает честь и достоинство присяжных нотариусов, ведает организационнами делами коллегии, представляет ее и легально высказывает мнение присяжных нотариусов по вопросу отношений с государственными органами, осуществляет надзор за деятельностью присяжных нотариусов, рассматривает поданные на них жалобы, а также налагает на них дисциплинарные взыскания. Например, завтра на совете мы будем рассматривать 6 заявлений граждан, недовольных деятельностью нотариуса. Система нотариата-то как раз создана только с одной целью — ради граждан. Нотариус присягает председателю Верховного суда. А его помощники дают клятву министру юстиции. Надзирают над их деятельностью три инстанции: Министерство юстиции, окружные суды и совет. Все, что касается административных процесов (чтобы вам всегда и на всей территории Латвии был доступен нотариус, например, чтобы в одном городе однавременно в отпуск не ушли 3 или 4 нотариуса), — в компетенции Минюста. Деятельность, книги и дела присяжных нотариусов в любое время могут быть проверены судьей, направленным окружным судом. Председатель окружного суда обязан следить, чтобы нотариусы, работающие при соответствующем окружном суде, по крайней мере один раз в год подвергались проверке. А мы дублируем обе части. Нотариус, может быть привлечен к дисциплинарной, административной и уголовной ответственности. В первом случае — это прерогатива Министерства юстиции и совета, в двух других — суда.
— Нотариус может просто засвидетельствовать подписи сторон, удостоверив, что к нему пришли действительно Иванов с Озолсом. А может оформить сделку через нотариальный акт. Какова мера ответственности его во втором случае? Ведь нотариальный акт обходится клиенту от 100 латов.
— Мера ответственности нотариуса появится в том случае, если эта сделка в результате вины нотариуса окажется неправомерной или вам в результате неисполнения нотариусом надлежащим образом должностных обязанностей нанесен материальный ущерб. В этом случае вы идете в суд (в некоторых случаях — в совет), признается вина нотариуса, и финансовый ущерб вам покрывает страховое общество. Потому что риск возможного ущерба в результате профессиональной деятельности присяжного нотариуса подлежит обязательному страхованию.
— А как определить, что обязан делать нотариус при оформлении нотариального акта, а что не обязан? Я допускаю, что он не должен выполнять функции адвоката, который помогает клиенту соблюсти все свои интересы во время сделки.
— При нотариальном акте он должен обеспечить вам полную безопасность сделки.
— Он проверяет, чтобы это имущество действительно принадлежало продавцу, чтобы оно не было заложено, чтобы на него не объявились еще претенденты?
— Да. Он должен так провести сделку, чтобы если что-либо пойдет не так, как вам обещал продавец, у вас был документ, являющийся самым веским доказательством. Вы идете в суд и подаете иск на человека, не выполняющего свои обязательства. Нотариальный акт также является бесспорным документом для взыскания невыполненных платежных обязательств. Их можно взыскать в бесспорном порядке. Вам не нужно проходить весть гражданский процесс. Вы просто обращаетесь в суд, судья принимает решение взыскать с виновной стороны долг. Если в результате сделки вы стали собственником не того имущества, которое покупали, — эта уголовная ответственность продавца.

Вместо эпилога

Мне очень не хотелось портить настроение своими расспросами такой милой и умной даме, как Вия Пизича. Но, похоже, это все же произошло. Потому что она несколько обиженно спросила, почему я так дотошно интересуюсь ролью в этом деле нотариуса, а не занимаюсь расследованием деятельности продавцов. Но оставим расследование профессиональным следователям. Иоганна Хадас сообщила, что намерена обратиться в суд и в прокуратуру. Меня же как журналиста больше волнует не судьба конкретного продавца (на его место придут новые), а судьба будущих покупателей недвижимости. Если кто-то из нас возьмет в банке кредит, чтобы улучшить свои жилищные условия, я бы не хотела, чтобы он оказался в положении героини этой истории.
Земельная книга в нашей стране — организация не секретная. У любого гражданина есть возможность обратиться туда и за небольшую сумму узнать, кто является владельцем недвижимости. Мы тоже обратились к базе данных Земельной книги. Честно скажу, обнаружить те нюансы, о которых говорила представитель банка, мне не удалось. Однако я не специалист по сделкам с недвижимостью. Но может ли нотариус не увидеть того, что тут же заметили работники банка? Это вопрос к Нотариальному совету.
Я спросила Иоганну Хадас, почему она не вняла совету того юриста, которого она нашла по объявлению, и все же подписала договор о “рокас наудас”. И вот что она мне ответила:
— Когда мы покупали недвижимость в Берлине и в Испании, мы не проверяли документы. Потому что они всегда правильные. Это дело маклера: подготовить и осуществить сделку.
— Но разве в Европе не бывает маклеров-мошенников?
— Наверное, бывают. Но там нет такого понятия, как продажа дома без земли. А во-вторых, там мы с маклером идем к нотариусу, и если что-то в сделке не так, это тут же выходит наружу. Там нотариус — это нейтральное лицо. А в Латвии — это не нейтральное лицо. В такой среде уютно всяким маклерам.
Может, Нотариальному совету (ул. Валдемара, 20-8) и удастся переубедить иностранную гражданку в ее мнении насчет наших нотариусов. Мне это не удалось…