Что ждет латвийский рынок недвижимости в ближайшей и долгосрочной перспективе и от чего будут зависеть происходящие на нем изменения? Довольно жаркая дискуссия по этому вопросу развернулась во время круглого стола, организованного в рамках выставки Baltic Real Estate Информационно-деловым центром правительства Санкт-Петербурга, Балтийским представительством агентства Росбалт и выставочной компанией LATEXPO.
“Телеграф” приводит наиболее интересные точки зрения экспертов, принявших участие в обсуждении злободневной темы.
Вадим МАРКОВ, президент агентства NIRA Fonds:
— Чтобы понять, что у нас происходит, нужно посмотреть на то, что творится вокруг. На протяжении 10 лет весь мир, в особенности Европа, переживал цикл повышения стоимости недвижимости. Основой этого были беспрецедентно дешевые и доступные кредитные ресурсы. Сегодня этот цикл завершен. Началом его конца послужил кризис ипотечной системы в США, который не мог не воздействовать на европейскую финансовую систему. Сегодня мы видим, что цены на недвижимость идут вниз практически во всех странах Европы. И говорить о ситуации в Латвии нужно лишь в этом контексте.
Денежные ресурсы стали менее доступны. Наши банки глубоко интегрированы в мировую финансовую систему, поэтому обвинять их в том, что они не дают денег — нельзя. Если не будет в мире каких-то больших потрясений, то мы в лучшем случае войдем в стадию стагнации, если правительство, конечно, тоже предпримет какие-то шаги по нашему общему спасению.
В Латвии цены на недвижимость растут прямо пропорционально росту ипотечного кредитования: падает объем ипотеки — падают и цены.
Александр МИЛОВ, председатель Совета холдинга LNK:
— С моей точки зрения, несмотря на то что Латвия является государством ЕС и интегрирована в общую мировую экономику, процессы, которые здесь происходят, очень мало связаны как с ипотечным кризисом в Соединенных Штатах, так и с общими затруднениями в мировой финансовой системе. Все наши проблемы в том, что у нас наблюдается серьезный кризис в экономике страны, а не кризис в строительстве. Этот глобальный экономический кризис вызывает кризис и во всех отраслях народного хозяйства. Естественно, что при снижении платежеспособности населения у нас настал и кризис в сфере недвижимости. Странно думать, что при инфляции в 17% могут быть какие-то иные результаты. Это, что касается общей ситуации.
До каких пор будет падать цена на недвижимость? Когда речь идет о новом жилье, то граница падения лежит в зоне, близкой к себестоимости. До себестоимости цена на жилье может упасть лишь в том случае, когда уже работы начаты и когда оно уже было приобретено ранее в спекулятивных целях. Есть определенный объем такого жилья. Что будет происходить дальше? Если цены подойдут к рубежу себестоимости, строительство просто остановится.
На самом деле на развитие рынка недвижимости влияют два обстоятельства. Первое — это потребность людей в жилье. Она очевидна. Второе — общая экономическая ситуация. Если не будут приняты серьезные меры для ее улучшения, то людям будет не до покупки новых квартир. И банки тут совершенно ни при чем.
Вилис ЖУРОМСКИС, председатель Латвийской ассоциации оценщиков недвижимости:
— Я согласен, что ситуацию на рынке недвижимости нельзя рассматривать вне контекста развития экономики страны. Внутренних ресурсов у нас нет, и долго не будет. Те проекты, которые реализуются вокруг Риги на деньги банков, могут закрыться, а многие уже закрылись. Я несколько раз высказывал свое пессимистическое соображение о развитии рынка недвижимости и говорил, что это развитие циклично. Средний период — от высшей точки развития до низшей — составляет 7 лет. Спад на нашем рынке недвижимости начался в прошлом году. Так что можно посчитать, когда мы из этой ситуации выберемся.
Считаю, что мы сейчас на краю ямы. В яму мы еще упадем. Ожидать стабилизации следует не раньше, чем через 3—4 года. Таков мой прогноз.
Угис СТИПНИЕКС, президент Латвийской ассоциации девелоперов:
— Цены на жилье в будущем крайне мало будет определять ситуация в нашей экономике, а гораздо больше — ситуация в мире.
Но есть несколько факторов, которые заставляют меня смотреть на ситуацию достаточно позитивно по сравнению с окружающим миром. У нас практически отсутствует сектор курортной недвижимости, которую скупили бы иностранцы, как это имеет место в Болгарии или Испании. Экономики таких стран подвержены большему риску, потому как инвесторы от такой недвижимости стараются избавиться в первую очередь. В результате создается большой объем недвижимости, которую никто не хочет покупать. У нас спекулятивный портфель жилья, в котором никто не живет, очень маленький. При этом спекулянты у нас местные, не иностранные. Это первое.
Второе — у нас на душу населения в среднем приходится, если я не ошибаюсь, по 28 квадратных метров жилья (при среднестатистическом мировом уровне 40 квадратных метров), и понятно, что в долгосрочной перспективе люди будут покупать жилье.
Третье — из этих 28 квадратных метров большинство в достаточно жалком состоянии. Никто не говорит, что панельные дома завтра будут рушиться, но когда следующей осенью жильцы старых домов получат счета за тепло, которые к тому времени уже превысят 100 латов, они задумаются, потому что в новых проектах эти счета будут намного ниже.
Я не вижу никаких оснований для роста цен на недвижимость в течение ближайших двух лет, но не вижу оснований и для их падения. Все зависит от банковского сектора — если банки снова начнут выдавать кредиты, то будет и оживление.
Теодор ТВЕРИЙОНС, президент Ассоциации коммерческих банков Латвии:
— Нельзя опираться только на банки, если мы говорим о рынке недвижимости. Два-три года назад сложились такие объективные обстоятельства, когда при наличии стабильно развивающейся экономики в Латвии и в мире в условиях конкуренции сильно упали кредитные проценты. Появившиеся практически неограниченные возможности доступа к внешним ресурсам, плюс рост занятости и заработной платы, — все это привело к росту на рынке недвижимости. Каждый год прирост уровня кредитования был 80—90%. Считать, что это может продолжаться 20 лет, глупо. Поэтому сейчас надо воспринимать нормально ситуацию, когда объемы упали и цены не растут. Это было временное явление, при котором из-за благоприятного стечения обстоятельств мы получили рост объемов и цен.
Сейчас мы приблизились к критической черте, когда темпы кредитования не должны продолжать уменьшаться, в худшем случае их нужно сохранить на нынешнем уровне (прирост в марте — 26%). Поможет в этом отмена административных ограничений в виде обязательных 10% при получении кредита в виде первого взноса. Они свою роль сыграли и исчерпали себя. Также настало время государству подумать о том, как стимулировать отдельные сегменты экономики, для того чтобы остановить ее охлаждение.
Александр ГАПОНЕНКО, профессор Балтийской международной академии, директор Института европейских исследований:
— Латвия в течение ближайших 5 лет будет находиться в стагнационной ситуации, в соответствии с тем, в какой ситуации будет находиться ЕС. Будут нулевые темпы роста, а может быть, даже их падение. Этот прогноз основан на примере нашего развития за последние 4 года. Что развивалось в первую очередь? Розничная торговля и строительство. Перспектив дальнейшего развития этих отраслей подобными темпами в ближайшие 5 лет нет. Правительство не делает ничего для того, чтобы ввести в действие долгосрочные факторы роста. Даже нет идей, что для этого необходимо. Высказываются только пожелания. На фоне этой общей ситуации и надо анализировать рынок недвижимости. Следует учитывать еще и внешние негативные факторы: рост цен на энергоносители, дефицит рабочей силы, отток людей за границу. Нас западные страны рассматривают как дешевый ресурс для своего развития. Мы в этих условиях должны проявлять национальный эгоизм: защищать свою экономику, строить планы, чтобы к нам приезжала рабочая сила и мы ее использовали.
Мой прогноз — латвийский рынок недвижимости будет находиться в теперешнем состоянии еще очень длительное время. Конечно, возможны какие-то мероприятия, например, привлечение российских денег. Надо все обсуждать и взвешивать, считать, а не ограничиваться тем, что пишут журналисты.
http://www.novonews.lv/news/2008/04/15/realty/036546.html