Глава МВД Линда Мурниeце, которая заявила об отказе в виде на жительство для бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова, сделала мощнейшую рекламу Латвии. В риэлтерские компании посыпались заказы на покупку собственности, однако правительство, меняющее правила игры, может нанести вред инвестиционному потоку.
Основной лейтмотив, звучавший на международной конференции "Недвижимость и строительство в Балтии — 2011" (организатор – дочернее предприятие Рижской школы менеджеров RMS-Forum): россияне и украинцы готовы покупать недвижимость в Латвии, но рассматривают такую собственность только как объект для инвестиций или как "запасной аэродром". Лишь 5% инвесторов хотят перебраться жить в Латвию. Поэтому предлагаемая иностранцам собственность должна отвечать конкретным критериям.
Россияне любят игру в рулетку
Как отметил генеральный директор одной из крупнейших риэлтерских компаний России "МИЭЛЬ-Недвижимость" Григорий Куликов, россиян в основном интересует недвижимость в малоквартирной новостройке, крайне редко – собственный дом. Ошибочно полагать, что их привлекает только Рига или Юрмала. Наверняка будут развиваться Видземское взморье или территории около латвийских озер: москвичи, например, устали от мегаполиса, они хотят уединения. Но, поскольку жить в Латвии инвесторы постоянно не планируют, необходима профессиональная обслуживающая организация, которой можно сдать ключи от квартиры и уехать по своим делам.
Интересно, что, в отличие от жителей Латвии, россияне любят рисковать. Так, в качестве примера Куликов рассказал о том, что несколько лет назад некая компания в Москве, не имея еще на руках разрешений на строительство, предложила на рынке квартиры в панельном доме на 40% дешевле рыночной цены. Жилье раскупили, как горячие пирожки, а продажа недвижимости иных застройщиков остановились. Был построен, а владельцы квартир сумели заработать до 50% прибыли в год. Дольщиков не смутила даже судьба инвесторов, которые свое жилье так и не увидели.
Инвесторов отпугивают изменения к закону
Как отметил в разговоре с порталом DELFI глава совета риэлтерской компании Century 21 Baltwest Валерий Энгель, сегодня инвесторов пугает слишком частые изменения в законах. В то же время, определенные изменения в нормативные акты, по его словам, внести необходимо. В частности, известен случай, когда сестра продала брату два квадратных метра квартиры за 100 000 латов, что позволило ему претендовать на вид на жительство. Поэтому правящая коалиция предлагает закрепить в законе условие: кадастровая стоимость приобретаемой недвижимости не должна быть ниже 30 000 латов.
Сегодня, по словам Энгеля, особым спросом пользуются квартиры кадастровой стоимостью 17 000 – 20 000 латов. Если в законе появится кадастровый ценз на уровне 30 000 латов, то придется либо покупать недвижимость дороже (к этому большинство потенциальных инвесторов сейчас не готово), либо обращаться к независимому оценщику, который должен будет установить реальную стоимость объекта. Именно такой путь предлагают сегодня законодатели. "Но, во-первых, это дополнительные затраты времени и средств, а во-вторых, – головная боль", – замечает Энгель.
По его словам, через партию "Центр согласия" было внесено другое предложение: снизить порог кадастровой стоимости до 10 000 латов в Риге и крупных дорогах, и до 5 000 латов в регионах. "А что сейчас? Кто-то где-то что-то услышал и, как правило, этого достаточно, чтобы инвесторы занервничали. Нам понятно, что инвестор будет защищен, так или иначе. Но надо ведь разъяснять это и потенциальным покупателям. Ведь ни одному инвестору не нравятся изменения в правилах игры каждые полгода. Я убежден, что надо более внимательно относиться к любым законодательным инициативам", – поясняет глава Century 21 Baltwest.
Латвия потеряла инвесторов с востока
Энгель также отмечает, что инвесторов интересует жилье в новостройках, площадью 100-120 квадратных метров, по цене до 140 000 евро. "Если цены станут выше, Латвия станет неконкурентоспособной, по сравнению с другими рынками. Рост цен, которого все ожидают, пока происходит за счет узости рынка, в особенности в Юрмале, где сегодня ощущается явный дефицит предложений. Мы все больше сталкиваемся либо с завышенными ценами, которые совершенно неконкурентоспособны, либо с плохим качеством. Сбалансированное соотношение цены и качества – таких предложений мало. Поэтому уже в конце текущего года я ожидаю активности среди застройщиков, – поясняет эксперт. – Собственно это и было целью поправок в Закон об иммиграции – оживить строительный и девелоперский бизнес. Думаю, что решению этой задачи страна подойдет уже к концу этого года".
Вместе с тем, он считает, что банки будут придерживать свою собственность еще три-четыре года, так как их вложения не соответствует нынешней рыночной стоимости. Но с точки зрения бизнеса, возврат к тем ценам будет нескоро. Хотя рынок недвижимости характерен тем, что он возвращается на позиции, с которых началось падение, добавляет Энгель.
Среди участников рынка ходят разговоры о том, что может быть расширен круг инвесторов. К виду на жительство могут допустить классических дольщиков, то есть тех, кто готов вложить свои деньги в еще не возведенный дом. Если учесть, что россияне любят долевое участие в новостройках, то это может способствовать развитию рынка.
Вместе с тем, Энгель считает, что Латвия значительно сузила возможный круг инвесторов. "Кстати, основной потребитель продукта под названием "Вид на жительство", это не россияне или не жители СНГ, а китайцы и пакистанцы. Мы сразу отсекли эту категорию покупателей, так как выдаем временный вид на жительство, а восточных людей пугает все "временное". Это очень удобный инвестор, они не задерживаются в Восточной Европе, а едут на запад, где выше уровень жизни и существуют сложившиеся этнические общины. Но Латвия отсекла этих инвесторов, потеряв довольной крупный денежный поток", – замечает эксперт.
Он также считает, что в Латвии процесс получения вида на жительство для инвесторов довольно сложенный. Необходим институт "инвестиционных виз", имеющийся в других странах: человек проходит проверку компетентных органов и получает визу под обязательство сделать инвестиции в определенный срок. Если сделает, то автоматически получает вид на жительство, если нет, то виза аннулируется. Тем самым, исключается возможность отказов в получении вида на жительства для инвесторов. В Латвии же пока дело обстоит следующим образом – инвестор сначала должен вложить деньги в недвижимость (или в субординированный банковский капитал), а затем только обратиться в посольство за видом на жительство. И никто не гарантирует, что он этот вид на жительство получит.