Составление договора
«На практике оба понятия – “наём” и “аренда” – нередко путают. Если имущество передаётся в пользование для коммерческой деятельности, то есть для получения прибыли, это будет аренда. Если же в пользование передаётся жилое помещение (для проживания), то заключается договор найма. Если вместе с квартирой или домом предоставляется право пользоваться садом, это также будет наём. А если в пользование передаётся сад с целью выращивания овощей и их дальнейшей продажи, это уже аренда», – объясняет член Латвийской коллегии присяжных адвокатов, присяжный адвокат Янис Лапса.
Иногда люди решают составить договор найма самостоятельно, используя образцы, найденные в интернете, или опираясь на уже существующий шаблон. Янис Лапса отмечает, что такие образцы могут дать общее представление о том, как выглядит договор, однако использовать их не рекомендуется, так как каждый случай индивидуален. «Чтобы подготовить договор, лучше обратиться к квалифицированному специалисту». Договор найма могут подготовить как юристы, так и сертифицированные агенты по недвижимости.
«Для квалифицированного специалиста, например присяжного адвоката, составление договоров – повседневная работа (при этом важно учитывать специализацию), он знаком с судебной практикой и механизмами разрешения споров. Будет оценена конкретная сделка, разъяснены возможные риски, проверены стороны, их право заключать договор, документы», – поясняет Янис Лапса.
Сдавая квартиру, необходимо платить подоходный налог с населения. В зависимости от выбранной модели деятельности – если будет вестись хозяйственная деятельность, необходимо зарегистрироваться в Службе государственных доходов (VID) до заключения договора, однако есть случаи, когда о заключении договора найма уведомляют VID уже после его подписания. От этого зависит и размер налога, и порядок его уплаты. В конкретной ситуации можно проконсультироваться с VID. Регистрация договора найма в земельной книге не является обязательной – это выбор сторон.
В договоре найма обязательно нужно договориться об объекте и размере платы за наём. Важны также вопросы срока договора и проживающих лиц.
Согласование условий
В договоре найма можно предусмотреть различные условия, не противоречащие закону, в том числе, например, страхование имущества на случай пожара. В договоре также можно предусмотреть ситуации, если со временем в квартире потребуются косметические улучшения или ремонт. Включать ли такой пункт – зависит от состояния жилья. «Обычно арендатор без ведома арендодателя не имеет права ничего делать, это должно дополнительно оговариваться в договоре», – отмечает Янис Лапса. Если арендодатель захочет продать недвижимость, это не является основанием для расторжения договора – для нового владельца он будет обязательным.
Изучая объявления о сдаче жилья, можно заметить, что часто указывается, что недвижимость сдаётся, например, людям без детей или домашних животных – нужно ли такие нюансы прописывать в договоре? «Арендодатель вправе свободно распоряжаться своей собственностью – жилым помещением – по своему усмотрению, и никто не может ограничить его в этом праве. Только арендодатель решает, кого выбрать в качестве нанимателя, и здесь не следует говорить о какой-либо дискриминации потенциальных жильцов. При необходимости нюансы можно оговорить и в договоре», – добавляет Янис Лапса.
В договоре также следует указать случаи, когда его можно изменять, например, изменение платы за наём, заселение членов семьи, срок уведомления о расторжении договора со стороны нанимателя.