Кредит как средство роскоши
Выводы Банка Латвии основаны, в общем, на простых наблюдениях: серийные квартиры продолжают стремительно прибавлять в цене и темпы их удорожания значительно опережают темпы роста зарплат. В каком-то смысле это вполне ожидаемо, поскольку по объему жилого фонда на душу населения Латвия все еще отстает не только от стран ЕС, но даже от соседних Литвы и Эстонии. То есть спрос на жилье имеется и будет устойчивым еще очень долгое время.
Вопрос в другом: по оценке Банка Латвии, уже сейчас, согласно официальной статистике, среднестатистическому рижанину покупка одного квадратного метра жилья обойдется в 3—3,5 ежемесячных зарплаты. Эта цифра имеет тенденцию к увеличению, и круг потенциальных покупателей, которые могут взять соответствующий ипотечный кредит и исправно по нему платить, сужается. В результате нескольких допущений об условиях покупки жилья в кредит и доходах населения Банк Латвии сделал вывод о том, что сейчас кредит на серийную квартиру может позволить сравнительно небольшое число домохозяйств. И если темпы прироста ипотечного кредитования сохранятся на том же уровне, что и в прошлом году, то уже в 2007-м возможна стабилизация цен на серийное жилье. Эксперты банка не исключают и того, что квартиры в советских многоэтажках могут подешеветь, как это недавно произошло в Таллине.
Изъяны методологии
Однако в процессе обсуждения результатов исследования Банка Латвии вскрылся ряд его существенных недостатков. Во-первых, в нем анализируются лишь возможности населения брать кредиты, тогда как статистика свидетельствует о том, что 50% сделок на рынке недвижимости проходят без участия банковского финансирования. Во-вторых, данные о доходах населения Банк Латвии черпает из официальных источников, сам признавая, что эти цифры не отвечают реальности, а также из социологического опроса, который, по признанию автора исследования, проделан “очень профессионально”, но никакого доверия не вызывает. Одним из подтверждений того, что доходы населения оценить весьма сложно, является известное противоречие: доходы латвийцев якобы низкие и растут медленно, но страна является чемпионом ЕС по приросту импортных автомобилей, объемы розничной торговли и потребительского кредитования тоже растут невиданными для Европы темпами. И это заставляет задуматься о том, насколько правильно Банк Латвии оценил круг покупателей, которые действительно могут в кредит купить серийное жилье, и не слишком ли оптимистично ожидать стабилизации уже в этом году.
Новые проекты — особый случай
Тем не менее присутствовавшие на дискуссии представители банков совершенно трезво оценивают потенциал серийного жилья и откровенно говорят, что сейчас банки достаточно консервативно (то есть избирательно и требовательно) подходят к финансированию сделок по приобретению квартир в старых многоэтажках. Очевидно, что эпоха легких и дешевых кредитов на серийное жилье уже миновала, и в будущем их условия будут становиться все более жесткими.
В свою очередь представители риелторских фирм уверены, что серийное жилье действительно перестанет дорожать такими стремительными темпами, а небольшое замедление в этом сегменте наблюдалось уже в прошлом году, но для точных прогнозов на будущее недостает данных. Печально и другое: по мнению риелторов, никакие пертурбации на рынке серийного жилья не отразятся на рынке новых проектов — здесь подорожание продолжится, поскольку тон на нем задают совсем другие факторы, и прежде всего недостаток и дороговизна строительных мощностей.