В последние годы земельный рынок развивается под влиянием центробежных сил. От ценового эпицентра, за который можно принять Старую Ригу, он распространяется в пригороды, и сегодня в топе спроса уже не только Марупская и Бабитская волости, но и Кекава, Адажи, где квадратные метры исправно растут в цене.
Как и на рынке многоквартирного жилья, здесь можно слышать разные мнения о грядущих тенденциях. На увеличение цены здесь также влияют так называемые спекулятивные сделки, но в гораздо меньших масштабах.
Одни утверждают, что наделов под поселки под Ригой нарезали столько, что хватит на 10 лет, а так как многие самоуправления закончили детальное планирование своих территорий, в новом году появится еще больше потенциальных поселков. И поэтому рост цен должен притормозиться. Другие с цифрами в руках доказывают, что количество сделок не только не уменьшается, но и продолжает расти, потому что спрос выше предложения. И вообще нашим ценам еще расти и расти до европейских. Кому верить?
Непонятный рынок
- Илмар ВАМЗИС, руководитель отдела продаж Nord/LB banka:
— Рынок земли — самый непонятный сегмент недвижимости. Многое зависит от поведения тех, кто в свое время купил землю не для строительства жилья для своей семьи, а для дальнейшей перепродажи. Масса таких инвесторов придерживают по несколько участков.
Можно с уверенностью сказать, что в хороших местах цены продолжат расти. Тем более что квартиры в новых проектах зачастую уже достигают стоимости собственного дома, и расчетливые люди, естественно, делают выбор в пользу второго.
В то же время в местах, удаленных от центров волостей и не богатых инфраструктурой, будущий рост цен не столь очевиден. Могу сказать, что сегодня банки уже более осторожно дают кредиты на перекупку относительно больших наделов в несколько гектаров, зачастую уже парцеллированных, на которых находятся так называемые бумажные поселки. Они тщательнее оценивают их ликвидность и перспективы.
Еще одно относительно новое явление на земельном рынке — в предложении появляется все больше частных домов, построенных два-три года тому назад. Их владельцы часто не удовлетворены качеством строительства, месторасположением и ищут чего-то лучшего. Таким образом на рынке формируется вторичный рынок.
Третье жилье
- Милана СКУМБИНЯ, партнер компании Coral group:
— Ввиду ограниченности предложения в рижских районах, где цены продолжат расти, интерес покупателей больше направлен на Рижский район. И тут многое зависит от позиции самоуправлений тех или иных волостей. Там, где есть четкие планы развития, ясно, что и где можно строить, где запланированы инвестиции в развитие инфраструктуры, цены будут расти стремительнее. Сегодня это уже не только Марупе и Кекава, но и Гаркалне, Балтэзерс, Саулкрасты, которые обещают стать “новой Юрмалой”.
Поэтому можно сказать, что рынок стал более упорядоченным. Просто парцеллированная земля уже не считается привлекательной, чем ближе к конечному продукту — дому с полной отделкой и всеми коммуникациями, — тем он интересней для покупателя.
Несколько особняком стоит другой сегмент рынка частных домов. Те, кто может позволить себе дом за городом как второе или третье жилье, часто приобретают участки, не глядя на наличие инфраструктуры, школ или торговых центров. Здесь критерий — живописный ландшафт, лес, берег озера или реки, тишина и покой. Как правило, стоимость земли здесь ниже, поэтому участки приобретаются большие.
Делать прогнозы — дело неблагодарное, однако можно предположить, что цены не будут стоять на месте. В пользу этого говорит и то, что банки предлагают все новые ипотечные продукты — минимальные платежи, длинные кредиты, кредитование первого взноса.
На очереди Маскачка
- Томас БЛАТЕ, специалист по оценке недвижимого имущества Ober Haus:
— За год стоимость земли в Риге и районе выросла на 50—70%. Я думаю, что потенциал развития и роста цен еще есть в тех районах Риги, где земля стоит до 50 евро за квадратный метр. И напротив, например, земля в Вецриге уже не растет в цене, да и свободных участков для частной застройки здесь уже нет. В далекой перспективе все интереснее будут становиться участки в таких местах Риги, как Московский форштадт, Чиекуркалнс — это относительно недалеко от центра города.
Что касается районов, то сейчас в радиусе 20 км от Риги уже не найти участков дешевле 30 евро за квадратный метр. Это значит, что стоимость земли уже может быть больше стоимости самого дома. Тем не менее, пока никаких сигналов о перегреве рынка нет. Наоборот, если взять за критерий количество сделок, то их становится никак не меньше, а в ноябре было даже больше, несмотря на не самый лучший сезон. Так что цены продолжат расти, но стремительнее подниматься будет нижняя ценовая планка.
Легенды земельных наделов
- Алдис ОЗОЛС, председатель правления Zemes Tirgus:
— Можно сказать, что в радиусе 50 км от Риги вся земля ликвидна — одна больше, другая меньше. Труднее может быть с большими участками в несколько гектаров. Часто их владельцы спешат парцеллировать их и продавать как будущие поселки, несмотря на то, что их статус еще не изменился с земли сельскохозяйственного назначения на землю под застройку. Это происходит даже не потому, что они такие подлецы; просто они уверены, что рано или поздно договорятся с самоуправлением; но иногда этого не происходит.
При этом чем больше посредников при продаже участков, тем больше они обрастают легендами. Один обещает покупателю, что коммуникации будут; другой называет конкретный срок — через год; третий говорит, что это произойдет уже через пару месяцев…
Участки дорожают и по мере перепродажи, поэтому серьезные компании стремятся продать свою землю конечному потребителю — инвестору, который будет развивать ее. Но для этого с землей надо работать. О перспективности участков вблизи Риги говорит и то, что ими все активнее интересуются иностранные инвесторы, например, среди наших клиентов — испанцы, итальянцы.
Если говорить о Риге, то здесь нехватка свободных участков усугубляется тем, что перед инвестором стоит много бюрократических препон. Чего стоит, например, необходимость общественного обсуждения новостройки. Жильцы соседних домов всегда будут против. Кстати, некоторые рижские участки поэтому не только растут, но и падают в цене.
КОММЕНТАРИЙ
Недвижимость “не для жизни”
Как бы то ни было, большинство читателей нашей газеты общаются не с экспертами, а со своими знакомыми. Поэтому у них закономерно возникает вопрос: кто покупает дома под Ригой и квартиры в новых проектах, если это не я и не круг моих знакомых, которых по уровню их доходов можно смело отнести к пресловутому “среднему классу”? И здесь не найти другого объяснения, кроме того, что наш рынок предназначен не для конечного покупателя, а для профессиональных игроков рынка недвижимости.
Участки земли с проектами и без, прежде чем достаться девелоперу, проходят через цепочку перепродаж посредниками, заметно надуваясь в цене. Затем на них строят дома и квартиры, разработчики проектов закладывают в них свой интерес, а затем эти квадратные метры снова достаются перекупщикам-спекулянтам, которые перепродают их друг другу. Быть может, этим можно объяснить рост цен, который не объяснить никакой логикой? Наш рынок недвижимости — не для того, чтобы в ней жить. Он — инструмент для зарабатывания денег.