Земельный участок, на котором стоит ваш дом, может в любой момент превратить вас в заложника.
…Ничто не предвещало нервотрепки. Приобретя в кредит квартиру в тихом центре Риги, Лина Р. даже представить себе не могла, в какую ловушку попадет. Квартира ее была приватизирована, домом управляло домоуправление (позже оно вошло в состав муниципального предприятия Rīgas namu pārvaldnieks). На стадии покупки Лине, правда, сказали, что земля под домом принадлежит частнику. Однако плата за землю на тот момент была не разорительной, а перезаключить договор об аренде с землевладельцем на каких–то новых условиях ей тоже никто не предлагал.
В один прекрасный день Лина пошла сдать показания счетчика за воду. И СОВЕРШЕННО СЛУЧАЙНО узнала о существовании некоего судебного решения, которое ее просто ужаснуло! Оказывается, владелец земельного участка в свое время подал в суд иск о принудительном заключении договора аренды земли на совершенно других условиях. Оплата — 6% от кадастровой стоимости земли. С учетом, что в том районе кадастровая стоимость достаточно высокая, сумма аренды в реальных деньгах исчислялась бы цифрами с тремя нулями…
Женщина была поражена: никто из жильцов дома — собственников квартир понятия не имел, что в суде разбиралась тяжба, напрямую касающаяся их кошельков! Почему их никто не поставил в известность?! Оказалось, все просто: иск землевладельца был обращен не к ним, а к управляющему — то есть к PSIA Rīgas namu pārvaldnieks. Соответственно, уведомить третьих лиц никто не счел нужным, хотя платить–то в итоге предстояло именно им.
Трудно сказать, насколько активно и квалифицированно сражались за интересы жильцов юристы ответчика, но процесс они проиграли. Для собственников квартир проигрыш чиновников означал, что теперь на них (жильцов) обрушатся неожиданные дополнительные громадные расходы. До вступления судебного вердикта в законную силу оставалось лишь два дня. С невероятной скоростью жильцы дома составили и подали в суд прошение возобновить дело — теперь уже с их участием: ведь они, по сути, самая заинтересованная в данном деле сторона! Каким будет ответ — положительным или отрицательным, пока неизвестно.
На их месте может оказаться каждый
Домов, стоящих на частной земле, в латвийских городах и весях, сегодня очень много. Иногда земля и здание принадлежат одному и тому же собственнику, иногда собственники у дома и земли разные. Собственник земли, естественно, требует с владельцев жилья арендную плату; иногда договор об аренде между землевладельцем и жильцами дома заключается напрямую, а иногда — через домоуправление (обслуживающий участок).
До недавнего времени особых проблем по этому поводу не возникало. Но когда закон определил, что владелец вправе потребовать арендную плату до 6% от кадастровой стоимости земли, ситуация в корне изменилась. Особенно больно это ударило по жителям Риги и Юрмалы: в этих городах кадастровая стоимость земли очень высокая. Вторая беда заключается в том, что хочешь не хочешь, а привязан ты к чужому клочку земли намертво. Например, "денационализированный" жилец, если его домовладелец отличается непомерным аппетитом, может либо найти альтернативное жилье, либо оспорить в суде размер арендной платы (есть и другие варианты). А вот от землевладельца так просто не уйдешь! Вернее, уйти–то можно, но собственную квартиру с собой не прихватишь… И если закон позволяет владельцу этого клочка "стрясти" с тебя, скажем, 50 латов в месяц — попробуй уговорить его "стрясти" меньше!
В самом тяжелом положении оказываются жильцы малоквартирных домов. Не так давно Латвийское радио рассказало о ситуации на Саркандаугаве: восемь квартир, населенных в основном пенсионерами, владелец требует за аренду 6% (то есть максимум), что в пересчете на реальные деньги составляет 6000 латов в год. То есть 750 латов с квартиры в год, 65,50 лата в месяц. И это в дополнение ко всем остальным расходам! Да тут молодые да работающие взвоют! Куда уж старикам…
Кстати, в ходе расследования коллеги с радио выяснили, что 65,50 — еще не рекорд. Есть дома, где плата за аренду земли составляет аж 120 латов (тоже в дополнение ко всем прочим расходам!) А что до упомянутого 8–квартирного дома на Саркандаугаве, то руководитель участка сообщил, что из 400 домов, которые он (участок) обхозяйствует, около половины находится именно на частной земле.
И что попытки снизить арендную плату (если таковые даже и предпринимаются), как правило, ни к чему не приводят: приходится соглашаться на условия землевладельцев. Ну а жителей — собственников квартир — позже просто ставят перед фактом: по решению суда, уважаемые, отныне будете платить за ваше жилье на столько–то больше.
Побор в законе?
Недавно эту проблему подняло Латвийское общество юристов. Свою точку зрения на происходящее высказал и наш многолетний консультант, председатель общественной организации "Латвийское общество социальных реформ" Ивар Редисонс:
— Первое, что вызывает недоумение, — не только закон о размере принудительной аренды (до 6% от кадастровой стоимости), но и сам принцип определения кадастровой стоимости земли. Например, совершенно не берется во внимание то, КАК используется тот или иной земельный участок! Находится ли на нем жилой дом или коммерческий объект — неважно. Но ведь это как раз принципиально важно! Не принимается во внимание и то, какой именно дом стоит на земельном участке. В результате ветхая малоквартирная лачуга для своих жильцов в одночасье может стать даже не золотой — платиновой!
Второе. Существует ли еще где–нибудь в мире такое понятие, как "принудительная аренда"? Или такой абсурд, когда ЖИЛОЙ дом принадлежит одному (или одним), а земля под домом — другому (другим)? Нормальная практика, если жилье и земля под ним принадлежат одному и тому же лицу. А у подавляющего большинства людей, приватизировавших свои квартиры, не было даже возможности приобрести землю под своим жильем!
Третье. Для того чтобы приобрести квартиру, многие брали кредиты в банке. Сейчас кризис, кто–то остался без работы, у кого–то серьезно срезали зарплату. И без того дышать трудно, а теперь еще с жителей в принудительном порядке пытаются содрать последнее! Причем с подачи государства! Боюсь, нынешней зимой все мы станем свидетелями (а многие еще и фигурантами) массовых аукционов: имущество наших граждан и неграждан будет уходить с молотка по дешевке, а для иностранцев наступит "праздник дешевых покупок".
На мой взгляд, нынешний побор — заранее спланированная акция по обиранию людей. Ведь те, кто покупал землю под многоквартирными домами, прекрасно понимали, что не смогут эти здания сносить, чтобы построить там что–то коммерчески более выгодное. Спрашивается: зачем же покупали? Ответ мы видим сейчас, с введением 6–процентной принудительной аренды. Тем, кто в свое время догадался прихватить землю по дешевке, теперь остается лишь готовить карманы в ожидании денежных потоков!
Теперь пару слов о нынешних судебных процессах по поводу принудительной аренды. Многие домоуправления, пока существовали как отдельные структуры, в меру сил сопротивлялись натиску землевладельцев, стремившихся заключать договоры, невыгодные для жильцов (собственников квартир). Однако после их объединения в единую структуру под названием SIA Rīgas namu pārvaldnieks все изменилось. Сегодня ситуация развивается по такой схеме:
1. Владельцы земли обращаются в суд с иском к SIA Rīgas namu pārvaldnieks о принудительном заключении договора об аренде и оплате в размере 6% от кадастровой стоимости земли с жильцами (собственниками квартир) какого–то конкретного дома.
2. Ответчик, как правило, иск признает.
3. В итоге рождается судебный вердикт: взыскать с третьих лиц (то есть жильцов дома — собственников/арендаторов квартир) в принудительном порядке плату за аренду — ту самую, 6–процентную. А к ней — еще и сумму долга за все предыдущие годы.
То есть на выходе полный абсурд! Судятся две стороны, одна из которых заинтересована содрать с жильцов как можно больше, а другая вроде как отстаивает интересы жителей, но на самом деле тоже не особо заинтересована в победе. Не припоминаю процессов, чтобы наши чиновники ложились костьми, отстаивая в судах интересы жителей подведомственной территории. Более того: я собственными глазами видел иск, где землевладелец в случае своей победы обещал ответчику — SIA Rīgas namu pārvaldnieks — 10% за посредничество, то есть за то, что тот соберет с жильцов плату принудительной аренды. Можно ли после этого ждать серьезного сопротивления со стороны ответчика?
А между тем жильцы — то есть люди, которых это касается напрямую, те самые, на которых впоследствии будет возложена "почетная обязанность" платить — их на судебный процесс не приглашают. В судебных спорах, где на кону содержимое их кошельков, эти люди — никто, третьи лица, не имеющие права голоса. Им даже не сообщают, что такой судебный процесс происходит, решение суда им объявляется лишь постфактум. Этакий гром среди ясного неба!
Как ни печально, но нынешняя практика судебных процессов, происходящих втайне, за спиной у жителей, собственников квартир, поддерживается сегодня на всех уровнях нашей многоступенчатой судебной системы, включая Верховный суд. Поэтому, похоже, в Евросуд по правам человека снова понесутся массовые иски из ЛР.