Я начал бизнес со своей коммунальной квартиры

Президент NIRA fonds Вадим Марков работает на рынке недвижимости Латвии с самого начала его становления. Решая четырнадцать лет назад личную проблему — подыскивая себе жилье, чтобы съехать из коммунальной квартиры, Вадим Марков так увлекся, что является теперь президентом компании, занимающейся недвижимостью и в Латвии, и в Санкт-Петербурге. При этом признается, что самое сложное — это выбрать жилье для себя.

— У нас была громадная коммуналка, в которой одновременно жили четыре семьи. И каждый жилец стоял у двери своей комнаты и прислушивался — кто теперь пошел в ванную? А как иначе понять, кто следующий в очереди? И сосед-алкоголик был, конечно, как же без этого. Случайно, перебирая варианты, куда бы переехать, я и начал заниматься недвижимостью. Вот так, решая личную проблему, и увлекся… Ситуация на рынке была неустойчивая, он развивался стихийно, но — колоссально. Вспомните, начало 1990-х — в центре города были сплошные коммунальные квартиры! И где они теперь? Задача, которую ставили коммунисты, — “каждой семье по квартире!” — выполнена за 10—15 лет. Коммунальных квартир в Риге фактически не осталось.

— Поздравляю вас с выполнением решения партии и правительства! Но раз так, то не снизились ли ваши обороты?

— Что касается NIRA fonds, то и сегодня мы оказываем, конечно, брокерские услуги — купля, продажа, сдача помещений в аренду. Но все больше сами инвестируем средства в недвижимость. Присматриваем себе красивый объект, инвестируем средства в его реконструкцию или реставрацию, а затем сдаем в аренду. Могу сказать, что именно инвестиционная составляющая нашей работы приобретает все большее значение — и здесь, в Риге, и в Санкт-Петербурге. Это красивые города, и они представляют большие возможности для такой работы.

— А с нуля красивый объект построить не проще?

— Знаете, я не люблю бегать. В свое время я серьезно занимался спортивной гимнастикой, и когда впервые пробежал кросс на дистанцию три километра, то отходил от этого ровно два дня. Так же отношусь и к недвижимости. Динамичное строительство новых типовых зданий — это очень интересно и перспективно, но я чувствую, что здесь мне придется бежать. При этом бегунов на этой дорожке очень много, и бежать надо на время — кто быстрее. А я это не люблю! Мне больше нравится затрачивать интеллектуальные усилия — брать и реализовывать какой-то красивый проект, пусть и не столь масштабный. Один из первых наших проектов — магазин литовской мебели на бульваре Узварас, в том самом здании, которое сейчас собираются снести под строительство Латвийской национальной библиотеки. Еще одно здание, которое я рассматриваю как удачный проект, находится на ул. Бривибас, напротив театра “Дайлес”, — в нем располагается магазин Moduls. По-моему, красиво получилось.

В Питере деньги берут из банок

— На российском рынке я оказался в 1993 году. В то время из Латвии выводили российские войска. Военнослужащие активно продавали квартиры в Латвии, но уехать в Россию они не могли — нужно было сначала приобрести там жилье. Мы финансировали достройку жилья там, а затем продавали квартиры уезжавшим военнослужащим. Закрепились на рынке, открыли офис в Санкт-Петербурге. Приобретаем объекты в центре города и доводим их до ума. Достался нам один из домов Елисеева в Санкт-Петербурге, и сейчас те, кто нам его продал, очень об этой сделке сожалеют — здание когда-то показалось им не слишком перспективным.

— Рынок сильно отличается? В России, говорят, вообще нет ипотечного кредитования.

— На самом деле, невзирая на все отличия, результат один и тот же. В обоих городах произошел огромный скачок цен на недвижимость. Санкт-Петербург перестал быть городом-призраком, который прилично выглядит только в сезон белых ночей. В реставрацию северной столицы были вложены большие деньги — дороги приведены в порядок, и по ним можно ездить, очень много зданий отремонтировано. Самое интересное, что при отсутствии какого-либо ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге большими темпами идет строительство жилых домов, ежегодно продается по миллиону квадратных метров жилья. Квартиры покупают на деньги из банок, а не из банков. Невероятное количество валютных накоплений населения, образовавшихся из-за дестабилизации валютного рынка, вброшено в недвижимость. “Репатриация” денег олигархов, полуолигархов и мини-олигархов тоже, конечно, сыграла роль. Сейчас цены на недвижимость между Санкт-Петербургом и Ригой практически выравнялись. Если смотреть по сегментам рынка — на жилье, допустим, в центре города в Риге цены выше, чем в Санкт-Петербурге, а на коммерческие помещения — наоборот.

— Это значит, что в Санкт-Петербурге растет бизнес?

— Конечно. Банковский кризис 1998 года оказал очень позитивное влияние — как бы парадоксально это ни звучало — на производство и промышленность. Главная проблема России сейчас заключается в неразвитости банковского сектора. Там до последнего времени банки обслуживали интересы каких-то компаний, сохранялись крайне неповоротливые государственные банки. Причем российские банки тщательно охраняли свое пространство от иностранных конкурентов, и олигархи не позволяли менять эту ситуацию. Но сегодня западные банки уже идут в Россию — например тот же Hansa
ka. Еще где-то два года — при условии, что не будет никаких крупных потрясений — и произойдет подъем банковской сферы, что, естественно, даст толчок и рынку недвижимости.

Юрмалу приравняют к Кенгарагсу?

— А вот в Юрмале цены уже падают — на проспекте Булдуру недавно участок ушел по 300 евро за квадратный метр. Это ж даром по нынешним временам! Началось похмелье после 1 мая?

— Состояние легкого похмелья после эйфории — естественно. Всем здравомыслящим людям было понятно, что после 1 мая 2004 года мало что изменится. Финансовая система в Латвии — единая по группе крови с западной — сложилась года четыре назад, крупные инвесторы здесь появились не в мае, а раньше. И то, что происходило на рынке недвижимости в последние полтора года, было обусловлено больше психологическими факторами. В каких-то сегментах рынка ожидания действительно оказались завышенными, но это не означает, что цены рухнут завтра.

Вообще роль иностранного капитала в формировании местного рынка недвижимости не стоит преувеличивать. В прессе недавно проводился анализ десяти самых крупных покупок в сфере недвижимости в Юрмале за последний год. И сколько среди покупателей было россиян, из-за которых разгорелся весь сыр-бор? Один-два среди двух десятков крупных покупателей! И это данные по самому привлекательному для россиян сегменту — прибрежной зоне Юрмалы. Все остальные покупатели — местные.

Отсюда и такая тенденция — в последние 2—3 года наблюдался колоссальный всплеск активности в строительстве частных домов в Юрмале. А сейчас сегмент этого рынка встал потому, что строительство дома на стандартном земельном участке площадью 2000 кв. метров обходится в 600—700 тысяч евро. А это дорого. В Латвии людей, которые могут себе это позволить, можно пересчитать по пальцам.

Что же до россиян, то сегодня они имеют возможность выложить миллион за недвижимость и во Франции, и в Италии, и в Испании. А в этих странах — в отличие от Латвии — 250 дней в году светит солнце. Да, есть россияне, ностальгирующие по Юрмале, но опять же, для того чтобы их пересчитать, хватит пальцев если не рук, то рук и ног — уж точно.

— Предположим, что спрос на виллы и фазенды в Юрмале уже удовлетворен. Как будет развиваться рынок недвижимости дальше?

— В местах, где планировалось строительство частных домов, люди уже пытаются правдами и неправдами возводить многоэтажные дома — это ведь выгоднее. Участок земли такой же, а квартир, которые можно продать, — много. И я опасаюсь, что Юрмала у нас из города-курорта окончательно превратится в обыкновенный район проживания — как Кенгарагс или Пурвциемс. Машины-то есть у всех — ехать до Риги недолго. Да, конечно, в Юрмале квартиры будут намного дороже, чем в том же Пурвциемсе, но тем не менее…

Нужно ли превращать Юрмалу в модернизированный Каугури? Мне лично кажется, что Юрмала потеряет свой шарм и превратится в стандартный жилой массив у моря. Если Юрмала пойдет по такому пути, то упадет и общий престиж города. А я уже сейчас вижу, как Юрмальская дума этого созыва под занавес своей работы раздает направо и налево разрешения на строительство.

Центр Риги будет разрастаться

— Как вы полагаете, у каких районов самые хорошие перспективы стать “вторым центром” Риги?

— Предпосылки для разрастания центра есть: произошел колоссальный скачок цен на жилье и коммерческие помещения в нынешнем центре города. И спрос превышает предложение. Этот сегмент рынка — Старая Рига и ближний центр в районе ул. Элизабетес — очень популярен. И не только у местных, но и у иностранных потребителей. Цены огромны. С этой точки зрения, есть объективные предпосылки для освоения прилегающих к центру города, но не развитых районов. Могу сказать: уже сейчас происходит массовая скупка недвижимости в так называемом районе Рига-товарная (район улиц Сатеклес, Ханзас и так далее). Будет развиваться район улиц Сканстес, Дунтес и так далее. Скупается недвижимость и в Московском форштадте. И это хорошо: если скупщик вложил деньги в недвижимость, то в дальнейшем он будет делать все для развития района.

Вообще, если посмотреть на карту Риги, то, согласитесь, неестественно, когда между исторически сложившимся центром города и спальными микрорайонами есть пояс из неразвитых и деградирующих территорий. При этом эти территории ближе к центру Риги, чем спальные микрорайоны, где цены на недвижимость выше!

Возьмем, к примеру, ближнюю часть Латгальского предместья, прилегающую к высотному зданию Академии наук. Территория имеет огромный потенциал развития, но с одним условием — нужно менять правила застройки. Надо повышать этажность застройки — благо есть здание Академии наук, как бы задающее планку высоты. Если бы этажность была повышена, то район развивался бы очень быстро.

— В так называемом втором центре — будь то Кипсала, Московский форштадт или район ул. Сканстес — предпочтение, на ваш взгляд, будет отдаваться возведению офисов или жилья?

— Все определит экономическая потребность — она формирует спрос. Вспомните, в середине 1990-х все боялись, что в Старой Риге останутся только офисы, а жить там никто не будет. А произошло наоборот: сейчас офисы съезжают из Старого города, зато появляются квартиры…

Если же говорить о перспективных территориях, то на Кипсале и в районе улицы Сатеклес великолепные подъездные возможности, и я прогнозирую там появление офисов. Есть потенциал офисной застройки и у так называемой второй линии ул. Краста. С жильем в этом районе ситуация сложнее: нужно предпринимать усилия для изменения социальной среды. Сейчас ведутся дискуссии о необходимости сохранения деревянной архитектуры в Латгальском предместье. Да, я согласен — небольшую часть, изюминку района, сохранять надо. Но сохранять все — это консервация бедности.

— Предпринять подобные усилия способна только городская власть…

— Да, это необходимо, поскольку время изменилось. Раньше потенциальному покупателю достаточно было привести простую формулу: “Рига — ганзейский город. Латвия скоро вступит в ЕС. Сейчас купить недвижимость можно дешево, а потом будет дорого”. Теперь назрела необходимость разбираться с условиями застройки территорий, этажностью и так далее. Эти инструменты, с помощью которых бизнесмены могут зарабатывать деньги, в руках Рижской думы. Простой пример: на какие деньги бизнесмен, купивший предназначенный к сносу малоэтажный дом, может расселить его жильцов, если на освобождающемся после сноса участке земли он не может построить здание большей площади?

— Когда можно ждать снижения астрономических цен на квартиры в “литовках”, “хрущевках” и прочих домах, построенных 20—30 лет назад?

— Если анализировать итоги ушедшего года, то вывод такой — анонсов в сфере жилищного строительства сделано больше, чем реально построено домов. Реакция понятна — очередной скачок цен на вторичное жилье. Спрос на квартиры не удовлетворен. И, вероятно, еще не будет удовлетворен долго: если сравнить темпы появления нового жилья в Риге и других европейских городах, то мы пока отстаем. Думаю, основная реакция рынка на строительство нового жилья проявится в дифференциации цен по районам проживания. Районы будут делиться на престижные и непрестижные, социально благополучные и социально неблагополучные. Да это деление есть и сейчас, но с годами оно будет становиться еще более жестким и явным. Районы с социально деградирующей средой есть и сейчас, но посмотрите, как выглядит дифференциация районов, например, в Нью-Йорке.

Сапожник без сапог

— Не могу не спросить — как вы себе-то жилье выбираете?

— Ой, сложно… Я, наверное, был сапожником без сапог. Хотя в результате долгого и упорного труда сейчас все-таки в сапогах. Вообще для себя жилье найти очень сложно. Вот в Санкт-Петербурге у меня интересный проект: квартира в мансардном помещении с оригинальной архитектурой. Мне удалось сохранить все балочные перекрытия — правдами и неправдами, воюя с пожарными. Но в результате получилось очень хорошо.

Еще у меня дом в Юрмале, состоящий из четырех блоков, — тоже интересный проект. А в Риге я надеюсь приобрести жилье в этом году. Предыдущее жилье — в Старой Риге, на улице Калею напротив здания Lattelekom, — я оставил бывшей жене. В собственности моей супруги, кстати, и бар Hansa, находящийся в этом же здании. Кстати, само кафе — один из первых проектов нашей компании. Там очень интересный дизайн — нам удалось сохранить кусок крепостной стены, и его могут увидеть посетители кафе. И стиль в целом выдержан.

— Вы для себя уже решили вечную проблему человека, покупающего жилье: где лучше жить — в квартире или в доме?

— Над решением этой проблемы можно биться всю жизнь. С одной стороны, квартира все же дает большие преимущества. У меня, скажем, дом в Юрмале — и я каждое утро стою в огромной пробке перед Вантовым мостом. Наверное, придется перебираться обратно в Ригу. Юрмала хороша для выходных дней, когда никуда не надо торопиться. А в рабочие дни, наверное, лучше жить в Риге. Квартиру я себе уже приобрел — на Рупниецибас. Надеюсь, что в этом году возьмусь за ремонт.

11.03.2005, 11:33

"Коммерсант Baltic Daily"


Темы: ,
Написать комментарий