Сами с усами
Поиск учреждения для займа — дело нелегкое. Искать его проще всего самому. Однако для этого придется обойти два десятка финансовых учреждений, предлагающих для физических лиц подобную услугу. Если есть силы и время — пожалуйста. Если же времени недостаточно, то стоит обратиться к брокерским фирмам. Их у нас на рынке около 20. Любое оформление кредита требует каких-то денег. Минимум 300—500 латов на его оформление — это неизбежно. Плюс вознаграждение посредника за проделанную работу. В зависимости от компании и суммы кредита — гонорар варьируется в среднем от 500 до 3000 евро, или от 1% до 6% от размера займа.
Чтобы понять, с каким количеством дензнаков в действительности придется расстаться, Kb придумал легенду. Семье из трех человек (родители и ребенок) стало тесно жить с родителями в 2-комнатной типовой квартире, и они решили купить 3-комнатную. Сбережений особых нет, поэтому для оплаты покупаемой недвижимости (45 тысяч евро) решено заложить как имеющуюся “двушку”, так и потенциальную “трешку”. Все находится в Риге (район Иманты). Официальные доходы оба супруга (состоят в гражданском браке) могут показать на уровне 300 латов в месяц. Ну и еще столько же — неофициальный заработок.
Отталкиваясь от таких данных, корреспондент Kb обошел несколько посредников и получил массу впечатлений и разительно отличающихся друг от друга предложений. Когда запрашиваемые цены на услуги разнятся — это еще понятно. Каждый оценивает себя, любимого, насколько считает нужным. Но брокеры частенько завышают и банковские цены. Например, такой пункт, как оценка квартиры. Вы можете столкнуться как с тарифом 40 латов за одну квартиру, так и 100 латов. То же самое и со страховкой. Однако наиболее расплывчатые услуги начинают предлагать в тот момент, когда речь заходит о нотариальном заверении документов и операциях, связанных с оформлением бумаг в Земельной книге.
Искусственные расходы
В нашем случае, как пояснили эксперты, у нотариуса необходимо оформлять разве что договор купли/продажи и два заявления о регистрации в Земельной книге: на право собственности и залога.
Брокер компании Optima со знанием дела заверила нас, что стоимость такой услуги не превысит и 60 евро. В такую же сумму обойдется и заверение банковских документов все у того же нотариуса. Хотя не понятно: чего их заверять-то, если они выданы кредитным учреждением?
Или такие статьи расходов, как две выписки из Земельной книги (на каждую из квартир). Семь евро — красная цена этой услуги, а консультант Optima пишет — 20 евро. Дальше, закрепление ипотеки стоит вообще-то от силы 30 евро на нашем примере. Все та же Optima насчитала 50. И еще столько же просит в сумме за декларацию места жительства и проверку в регистре должников. Первое не нужно, второе делает сам банк, который выдает кредит. В общем по мелочи набегает изрядно.
Кстати, не все посредники разъясняют абсолютно неизбежные расходы по банковским услугам при получении займа. Ни в Trigers nami, ни в Rigas investiciju nams (RIN) не удосужились пояснить, что с взятием вожделенного кредита вам придется уплатить банковскую комиссию (в зависимости от заимодателя может разниться от 0,4% до 1% от выдаваемой вам суммы). Кроме того, вполне вероятно (если продавец квартиры захочет наличные), вас еще могут ожидать комиссионные за обналичку денег (0,5% от суммы).
А в Haupa ekas не упомянули, к примеру, такую статью, как регистрация квартиры на имя покупателя. Даже если учитывать только кадастровую стоимость покупаемого объекта (приблизительно в пределах 11 тысяч латов), то расставание с 220 латами неизбежно.
В общем-то, разобраться, сколько же пойдет денег на оплату услуг банка, прочие расходы и вознаграждение посредника, не так-то легко. Как правило, оценка жилья, нотариус, страховка и все оформление с Земельной книгой не включается в размер гонорара брокера. То есть это ваши расходы. Только в RIN пояснили, что в счет своего вознаграждения готовы взять на себя и оценку недвижимости, и оформление страховок (разумеется, только на первый год).
Завышение тарифов на оценку квартиры, страховку, услуги нотариуса — весьма распространенное явление. Как и выдумывание для оформления каких-то бумаг в Земельной книге, которых на самом деле там не ждут. Я уже не говорю о различных статьях типа “поддержание проекта” или “юридические услуги”.
А с кем работаете, собственно?
Интересно и то, какой банк вам начинают рекомендовать, выслушав ваши исходные данные. Есть так называемые “карманные брокеры” (на сленге финансового рынка), работающие с одним-двумя финансовыми учреждениями. Их достаточно быстро и легко можно раскусить по тому, кого, собственно говоря, вам рекомендуют. Особенно при условии, что вы без проблем можете показать реальные и высокие доходы. Если у вас хорошая квартира, а вам предлагают Paritўte, то, скорее всего, это как раз тот случай.
Традиционно считается, что наиболее привлекательные условия на рынке ипотечного кредитования у Nord/LB, Nordea и Aizkraukles
ka*. Так вот, из тех компаний, что обошел Kb, в Haupa eka, Trigers nami, Pieci nami, RIN и Langes pils, нам заявили, что с такими доходами cветит нам, пожалуй, только Parex. При этом процентные ставки различались на порядок. Первые две прикинули что-то около 6—8% (неслабая разница?), фирма Pieci nami была точнее, но не обрадовала — 7,2%. RIN остановилась на 6%, а в Langes pils предположили, что вполне реально взять заем от 5,2% до 5,7%.
В Baltijas marketinga kompanija (BMK) рассказали о программе Aizkraukles banka, поддерживающей молодые семьи, и на этом основании допускали высокую вероятность получения нами денег под 4,8—4,9%. Брокер Baltijas finansu agentura (BFA) достаточно смело заявил о варианте с Nord/LB на 4,5%, а специалист Optima в том же банке назвал для нас ставку 4,6%. Причем настолько уверенно, что сразу захотелось взять кредит. Впрочем, подсчеты в спокойной обстановке — во сколько мне бы вылились услуги этой компании — заставили задуматься. Кстати, попал корр. Kb в Optima, предварительно направляясь в фирму Aksioma. Как оказалось, это одно и то же.
На данный момент самая низкая процентная ставка на рынке Латвии — это 1,5% + валютный индекс. Для евро это означает 1,5+2—2,15%, или 3,7%. Средние ставки на рынке (добавьте полпроцента — получим 4,2%) — это для хороших клиентов (есть все справки и нормальные доходы). Плюс еще один пункт, если клиент не очень состоятелен. Вообще же предложение выше пяти означает, что банк видит какие-то проблемы у заемщика. Или считает, что разглядел их.
Наконец, отметим: посредник, работающий с конкретным банком, не заинтересован сбивать процентную ставку. Parex, например, сам предлагает стандартное значение — 4,5% + валютный индекс, или примерно 6,7%. Хотя можно поторговаться и один пункт скинуть — однозначно.
Еще стоит добавить об имеющемся варианте, когда посредник предоставляет вам целевой заем. Например, для погашения ваших коммунальных задолженностей, либо еще каких-то платежей (скажем, случай перекредитования, когда требуется сначала покрыть долг в старом банке и только затем откроется кредитная линия в новом).
Чаще всего к этой услуге прибегают для аванса продавцу недвижимости, чтобы застолбить за собой конкретную квартиру и начинать оформление документов. Разумеется, за средства, вкладываемые фирмой в этот процесс, пусть и не на очень большой срок (обычно — не более месяца), она захочет также получить проценты. Это может быть и 1%, и 5% за пару недель, и 10—15% за один-два месяца от суммы кредита. Хотя в BMK были не против предоставить и беспроцентный заем.
Эмпатия
Казалось бы, при чем здесь это понятие? Оказалось, очень даже нужная вещь — побыть в шкуре клиента. Вот представьте: вы уверенно так шагаете навстречу, между прочим, обузе. Кредит — это только вначале радость, позволяющая реализовать какие-то желания. Потом-то его отдавать надо. И с этой точки зрения, помочь клиенту правильно рассчитать свои силы и возможности — также входит в обязанность финансового брокера.
Ну, скажем, объяснить — какие есть способы оплаты (аннуитете, классический и др.), применяют ли банки штрафные проценты, если клиент досрочно погашает сумму займа. В конце концов, подсчитать ежемесячный платеж, когда может оказаться, что человек, в общем-то, и не представлял, на что идет. Или его смутит общая переплата по взятым в кредит деньгам.
Все это важно, так как, согласно статистике, выплывшей под конец ушедшего года, картина с должниками наших банков была просто ужасающая. Не факт, конечно, что все они были связаны с ипотекой (скорее всего, это кредиты по овердрафту), но тенденция, однако.
Придать ли ускорение?
Процедура получения кредита через посредника не так-то быстро осуществима. Обычно на оценку уходит 2—3 дня, столько же — на подписание договоров. Потом регистрация залога в Земельной книге, где официальный срок — одна неделя. В неофициальном порядке (с доплатой за “ускорение”) все происходит быстрее и, соответственно, дороже. Обычно компании об этом предупреждают и вносят с вашего согласия данную графу расходов в смету. А вообще удивительное дело получается: об этом порядке все знают, и воспринимается он как само собой разумеющееся.
Многое в том, что касается скорости, зависит и от банка. Parex отличается хорошей оперативностью. В Nord/LB, сдав все документы, вы получите ответ в лучшем случае через два-три дня. В Nordea кредитная комиссия заседает два раза в неделю. Если попадете к обсуждению — хорошо, нет — придется опять же ждать.
В общем-то, если не горит, месяц — это вполне оптимальный срок, в течение которого ваше дело можно урегулировать “от и до”. Причем в нашем случае только в RIN заметили, что особой нужды торопиться нет. Так как оформлению подлежит сначала один кредит, потом получаете деньги и принимаетесь за второй (если, конечно, не брать ссуду у фирмы на покрытие начальных расходов).
Кроме того, хорошему брокеру также нужно время, чтобы предоставить на ваш выбор хотя бы три варианта. А для этого, соответственно, необходимо сделать запросы в пять-шесть банков (скидка на то, что некоторые откажут или будут тянуть с ответом). И только потом с вами будут обсуждать приемлемый вариант. Поэтому здесь, наверное, спешка неуместна. Все-таки идете кредит брать, а не колбасу покупать. Можно посидеть и подумать более обстоятельно.
Кто к брокерам идет?
Клиенты “номер один” для кредитных брокеров — это люди с финансовыми затруднениями. Те, у кого есть задолженности по коммунальным платежам и трудности в получении каких-либо справок. Второй эшелон составляют те клиенты, у которых нет возможности показать официальные доходы. К ним же можно отнести людей, которые предпочитают умалчивать о совершении сделок по недвижимости и источнике прибыли. Наняв брокера, можно попытаться обойти жесткие требования банковской системы. Ну и, наконец, последняя категория потребителей услуг финансовых посредников — это довольно обеспеченные люди. Получить для них кредит не составляет особого труда, но их интересуют лучшие в данный момент условия на рынке и возможность экономии времени на бумажной волоките.
- Отметим, что в отношении Nord/LB это мнение устарело. Сегодня данный банк ничем особым из общего ряда не выделяется. В Nordea действительно предлагали самые низкие процентные ставки, но для определенного — качественного — сегмента кредитополучателей. Впрочем, последняя рекламная кампания, кажется, расширительно толкует этот “качественный сегмент”. Что касается Aizkraukles banka, то он заявлял высокие суммы кредитования от заложенного имущества (до 120%). Но и там есть свои нюансы. Например — 120% от стоимости быстрой реализации. Одно слово “быстрая” позволяет снизить реальную сумму до 90%. Есть и другие тонкости.