Торговые площади — в топе

Купить, а не арендовать

По данным компании по недвижимости Ober Haus, спрос на торговые площади в январе 2005 года, по сравнению с декабрем прошлого года, стремительно вырос и многократно превышал предложение. Усилилась тенденция к приобретению торговых помещений в собственность: арендная плата в центре продолжает расти, и многие торговцы предпочитают взять кредит и выкупить помещения, чем платить баснословную аренду, теперь уже вполне сравнимую с ежемесячными выплатами по кредиту. По местоположению пригодных под магазины помещений самым популярным остается рижский центр, точнее, малая его часть — улицы со стабильным потоком пешеходов. Ценятся также витрины на фасадную сторону, удобная парковка поблизости либо наличие собственной автостоянки. Понятно, что в предложении подобные помещения площадью 50—100 кв.м в Вецриге и центре Риги появляются нечасто.

Другой популярный сегмент — это торговые центры, хорошо зарекомендовавшие себя среди рижан, — Alfa, Mols и Domina. В январе размер арендной платы, по расчетам специалистов Ober Haus, складывался по формуле 20—35 евро за кв.м + НДС + коммунальные платежи. В торговых центрах — 15—40 евро за кв.м + НДС + “коммуналка”, так называемые якорные арендаторы платили по 9—11 евро за кв.м. В Вецриге же цены повыше: 20—45 евро за кв.м + НДС + коммунальные платежи.

Лицом к выбору

В такой ситуации оказались после Нового года многие компании, у которых закончились договоры аренды. Кто-то решил перезаключить договор, продолжив работу на прежнем месте, а кто-то и сменил место дислокации. К последнему варианту, по наблюдениям Ober Haus, склонялись предприниматели, столкнувшиеся с “болезнью роста”: либо помещения уже не отвечали их требованиям, либо переезд был необходим в связи с расширением или слиянием филиалов, либо владелец здания начинал реконструкцию.

Эксперты Ober Haus также пришли к выводу, что деловой центр Риги постепенно смещается в Пардаугаву (аренда там обходится дешевле, сообщение с центром через Островной и Каменный мосты сносное). Дело не только в высокой стоимости аренды в самом центре. Не хватает помещений, соответствующих запросам компаний: это и местоположение вблизи магистральной автотрассы, и наличие конторских помещений для администрации, зала для размещения продукции и склада для ее хранения. Уровень цен стабилизировался: аренда офисов класса А обходилась в январе в 13—20 евро за кв.м, класса В — в 7—12 евро за кв.м, класса С — до 6 евро за кв.м в месяц.

По данным Latio, начавшееся в декабре оживление в сегменте офисов класса В в январе продолжалось. Стоимость аренды таких бюро достигала даже 14 евро за кв.м. Отчасти легкий ажиотаж вызван беспечностью арендаторов — у многих компаний договор закончился 31 декабря прошлого года, и они не предупредили арендодателей, что желают его продлить. В результате не только частники, но даже одно гос- учреждение вынуждено было спешно покинуть занимаемые площади. Рост стоимости аренды офисов класса А в Valdemўra centrs (до 19 евро за кв.м) и Saules akmens (до 28,50 евро за кв.м) специалисты Latio объясняют не только общей хорошей заполняемостью этих комплексов, но и инфляцией.

Относительно новым продуктом можно назвать здание смешанного типа, недавно сданное в эксплуатацию. Офисно-жилой дом Kalpaka parka rezidence расположен в тихом центре, и теперь в нем сданы все 13 офисов по цене 10 евро за кв.м. Помещения в небольшом здании идеально подошли юристам, представительствам ино- странных компаний и образовательным учреждениям.

А-складов не найти

В сегменте промышленных площадей, отмечает Latio, в январе стабильно сохранялся высокий спрос на средние по площади (до 5 тыс. кв.м) склады класса А, но готовых помещений в предложении практически не встретить. В результате потенциальные клиенты обращаются в посреднические компании, чтобы подыскать себе нужный склад, так как не хотят заключать договор на аренду неотделанных помещений.

Почему вовремя не среагировали на спрос, к примеру индустриальные парки, — трудно сказать. Обычно они изъявляют готовность приспособить помещения для нужд конкретного заказчика. R­gas industriўlais parks, общая площадь которого составляет около 20 тыс. кв.м, предлагает построить склады на свободных участках в 0,3—0,4 га, но только в течение года после заключения договора аренды (зато обеспечивает услуги логистики). Но вкладывать средства в строительство наобум, без конкретного заказчика, не хочет. Подобной тактики придерживаются и другие индустриальные парки. Вот и образовалась свободная ниша: есть спрос, но нет предложения.

Из-за этого началась вторая волна строительства компаниями складов для собственных нужд. На это отвлекаются финансовые и людские ресурсы от основной деятельности, что, конечно, ослабляет конкурентные позиции предприятия на рынке. В основном строят свои комплексы фирмы, у которых офис расположен в одном месте, а склад планируется в другом. Например, предприятия из Салдуса или Лиепаи строят логистические склады близ Риги. Поэтому, отмечают специалисты Latio, стоимость земли под индустриальную застройку в направлении Марупе и Саласпилса в январе выросла до 30 евро за кв.м.