Дорожает нефть, дорожает и недвижимость

Около 5 млн. кв. метров жилья планируется сдать в эксплуатацию в нынешнем году в Москве, где спрос в этом сегменте недвижимости еще не достиг своего апогея, а предложение угодливо подбрасывает ему все новые проекты. Многие из них уходят еще на стадии строительства. Не отстает по части спроса и Рига. По словам заместителя председателя Рижской думы Айвара Крейтуса, очередь на квартиры в нашей столице достигает сегодня 7 тысяч человек. Дума утвердила 70 проектов больших жилых домов, заявлено также 60 проектов супермаркетов и различных центров отдыха. Заместитель директора департамента развития РД Игорь Граурс, в свою очередь, высказал прогноз, что если “потолок” аренды будет снят, то очередь на жилье в Риге может вытянуться и до 25 тысяч человек. И с этим надо что-то делать. В этом году город планирует сдать в эксплуатацию 800 квартир, в 2005 году — 1000.

В течение 2004—2005 годов в секторе частной застройки появится 3—4 тыс. новых квартир.

Безусловно, строительная индустрия в нашей стране в последнее время выдвинулась в число самых приоритетных. На ее долю приходится уже 9% от ВВП, а за первое полугодие прирост в отрасли составил 12%. Впрочем, на фоне впечатляющей динамики есть и проблемы. Так, комментируя возведение нового жилья в Риге, Айвар Крейтусс отметил, что имеются жалобы жильцов по его качеству и что требования в этом плане все время будут ужесточаться: “Мы придем к более жесткой, как в ЕС, бюрократии при рассмотрении всех новых проектов”.

Рынок недвижимости и в Москве, и в Риге переживает сегодня бурный период развития. Но несмотря на то, что бум у них и у нас имеет общие черты, в принципе, это две большие разницы. Например, в отношении подходов к решению насущных вопросов градостроительства, цен на землю, на строительные объекты. Есть различия в законодательном плане и в применении новейших технологий застройки.

Цены — почти как в Нью-Йорке

i
В Москве успешно началось осуществление целевой программы строительства бизнес-инкубаторов, где, по задумке столичного правительства, должен пустить корни малый и средний бизнес.
Заместитель руководителя департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков рассказал на конференции о наиболее интересных инвестиционных проектах, осуществляемых в городе. В частности, о реконструкции аэропорта Внуково, которая завершится в 2007 году, после чего его пропускная способность станет 20 млн. пассажиров.

Цены на недвижимость в этом году в Москве все так же стремятся вверх: один квадратный метр жилой площади стал на 41% дороже, офисной (класс А) — на 21%. Средний уровень цен на жилье превысил 1700 долларов за кв. метр. Почти как в Нью-Йорке, не без гордости подчеркнул чиновник. При этом средняя окупаемость новых проектов — 2—4 года. Очень большая программа предусмотрена по строительству высотного жилья. А с учетом того, что в российской столице ежемесячно создается 180—200 СП, растет спрос и на офисные площади. На сегодня потребность в них составляет 12—13 млн. кв. метров.

В прошлом году совокупные иностранные инвестиции в Москву выросли до 14 млрд. долларов, сообщил Олег Рыжков. Крупнейшие вложения в недвижимость Москвы до сих пор текли из Франции и Великобритании, но в 2005—2006 годах ситуация кардинально изменится. Активными инвесторами станут США и Германия. Основная стратегия в подборе инвесторов, по словам Рыжкова, — тендеры, конкурсы, аукционы. “Конечно, это приводит к росту цен на недвижимость, но это единственный способ обеспечить равные условия доступа к земле для инвесторов”.

Г-н Рыжков поделился планами. Предусмотрено создание нового кольца Москвы. Акцент делается на возведение высотных зданий (35 этажей), общая рыночная стоимость этих объектов — 4 млрд. долларов. По его словам, в России активно формируется новая отрасль — высотное домостроение, которая использует и другие материалы, и иные технологии. Большое место в программах изменения облика Москвы отводится реновации жилых и нежилых кварталов, реорганизации производственных территорий (заводы оказались в городском центре, и надо создать чисто производственные зоны, которые будут более гармонично сочетаться с городской инфраструктурой). Планируется также масштабное строительство многоэтажных автостоянок. Начата реализация целевой программы строитель-ства бизнес-инкубаторов, где, по задумке правительства Москвы, пустит корни малый и средний бизнес. Все это следует выполнить согласно генплану развития столицы России.

В Москве перегрева не боятся

i
Что в равной мере актуально и для московского, и для рижского рынка недвижимости так это давление денег на чиновников. Они его просто не выдерживают.
“Надеемся, что латвийские инвесторы тоже будут приходить к нам. И тогда они больше поймут тех, кто приходит к вам”, — заключил г-н Рыжков. На вопрос, имеет ли значение объем инвестиций в московский рынок недвижимости, он ответил, что из США и Германии, конечно, могут прийти большие объемы денег, но так как земля под за-стройку выделяется в порядке тендера, то это позволит обеспечить равные условия и для латвийских инвесторов. “Политическая составляющая имеет место. Но она в бизнесе не определяющая”, — считает Олег Рыжков. Он признал, что 25—30% объектов в столице действительно куплено для продажи. Но перегрева рынка недвижимости в Москве не боятся. В экономике работает “избитый”, но закономерный фактор — пока растут цены на нефть, будут расти и цены на недвижимость.

Говоря о факторах, влияющих на приход московских инвестиционно-строительных компаний в Латвию, представитель правительства Москвы в Латвии Александр Мизгарь отметил, что базой для выхода на латвийский рынок является, конечно, характер отношений между двумя нашими странами. На уровне столиц сотрудничество, полагает он, достаточно динамично развивается. И в качестве примера привел российскую компанию “Декра” и известный проект жилого комплекса “Солярис” в рижском микрорайоне Иманта. Интересен, судя по его словам, для российских инвесторов и Московский форштадт в Риге. Но там разные собственники, и пока его не удалось оформить как большой городской проект. Кроме того, в сравнении с Вильнюсом, например, в Риге россиянам сложнее получить лицензирование на конкретный строительный объект, не преминул заметить г-н Мизгарь. “Хотим строить Дом Москвы и в Вильнюсе, планируем получить земельный участок и построить здание с нуля”.

Беспроигрышный бизнес
О новых возможностях развития рынка недвижимости после вступления Латвии в ЕС говорила представитель компании Nira Fonds Евгения Маркова. Стоимость земли в центре европейских городов, по ее словам, в 3—10 раз превышает цены на землю в Риге. В связи с чем понятно, в какую сторону пойдут цены у нас в обозримом будущем. Поэтому массовое жилищное строительство — в принципе, беспроигрышный бизнес. И уровень рентабельности в этом сегменте будет постоянно расти, и ниш свободных еще полно. Так, в целом по Латвии в прошлом году построено только 2855 частных домов и 193 многоквартирных дома.

Исчерпывающую характеристику развития латвийского рынка недвижимости в контексте Евросоюза дал президент ассоциации недвижимости Lan­da Эдгар Шинс. Первые “десантники” высадились здесь давно, пытаясь нагреться на подъеме рынка. В 1998—1999 годах рыночная цена квартир превышала расходы на строительство. До 2002 года продолжался взлет цен и вдруг прекратился. Почему? Все ждали новых проектов. И они появляются. Сейчас цены опять ползут вверх. Что до сегмента офисных площадей, то, по мнению г-на Шинса, такого рынка в Латвии просто нет. У нас в ходу выражение “помещение под офис”. И этим все сказано. Вот в секторе торговых площадей — невиданный подъем. Все потому, что “скандинавы научили нас делать покупки”. Держатели больших денег инвестировали их в сегмент торговых площадей как наиболее стабильный. А развитие ипотечного кредитования положительно сказывается и на рынке жилищного строительства.

Ипотека, убежден Эдгар Шинс, кардинально изменит и рынок недвижимости в России. “Когда в Москве смогут брать такие ипотечные кредиты и на на такие сроки, как в Латвии, это будет самый сумасшедший рынок в мире. Ипотека, пока еще не очень развитая там, его просто перевернет”.

Почему в Латвии такие высокие цены на недвижимость? Даже экономисты на этот счет разводят руками. По мнению Эдгара Шинса, официальная статистика не дает реальной картины нашей экономики: “Западные инвесторы видят, что деньги здесь есть, но все равно не понимают: откуда?” За последние полгода процентные ставки по кредитам на типовое жилье опять пошли вверх. С одной стороны — девелоперы, рынок вас ждет! С другой стороны — а сколько может человек купить в зависимости от стоимости денег? — задается вопросом президент Lan­da. Если деньги становятся на 1% дороже, то покупательная способность действует так, что спрос на рынке недвижимости падает на 15%. Что в равной мере актуально и для Риги, и для Москвы так это давление денег на чиновников, признал Эдгар Шинс. Они его не выдерживают, и любая земля становится доступной для застройки. А что же будет с инфраструктурой, ведь это 30 процентов от стоимости любого проекта?

Даувпилс — не Юрмала

i
Стоимость земли в центре европейских городов сегодня в 3—10 раз превышает цены на землю в центре Риги. Отстаем? А ведь мы уже пять месяцев как в Европе.
По поводу возможного интереса российских инвесторов к рынку недвижимости в таких городах, как Вентспилс или Лиепая, Олег Рыжков заметил, что надо такие региональные предложения активней выносить на рынок — и успех им будет обеспечен. Руководитель отдела экономического развития Думы Даугавпилса, депутат Илья Подколзин и вынес, тщательно обрисовав ситуацию в сфере недвижимости и строительства в своем городе.

За последние пять лет земля там подорожала в 5 раз. Сейчас она стоит 70—100 латов за кв. метр в престижном районе. Самая дешевая земля 3—4 лата за кв. метр. Свободных земельных участков, по его словам, в

Даугавпилсе предостаточно. Они числятся в основном за самоуправлением. Стоимость жилья за последние пять лет выросла в 2,3 раза и составляет сейчас 140—250 латов за кв. метр. Очередь на жилье в городе прежняя, то бишь большая. Помогут ли ее “рассосать” три запущенных проекта частного строительства — прогнозировать трудно.

В свою очередь председатель комитета городского развития Юрмалы Александр Башарин заявил, что многие санатории города в процессе перестройки и реконструкции. За счет привлечения туристов, пополняющих бюджет Юрмалы, есть надежды развивать и нужные городу строительные объекты. На юрмальский рынок, скромно отметил он, пока не вошло достаточно много иностранных инвесторов, “любой городской объект мы практически строим за банковские деньги” (кредиты под 3,8—5%).

Ни для кого не новость, что земля в Юрмале дорогая — 250—300 латов за квадратный метр. К тому же 60% земли — это дюнная зона, и согласование любого проекта в ней — долгое и утомительное занятие. Но не безнадежное, как показывает практика. Впечатляют и цены на недвижимость. В районе 1-й линии на дом без внутренней отделки — 2 тыс. евро за кв. метр, сообщил г-н Башарин. По его словам, начинается “социальное” строительство в Каугури. Дома такого рода — пока новая ниша на рынке, а необходимость в них у города есть. В целом, прогнозирует г-н Башарин, цены на юрмальскую недвижимость будут расти и вскоре сравняются с центром Риги.

Как пройти на Восток

Пойдут ли инвесторы из Латвии что-то покупать в Москве — еще неизвестно, но латвийские строительные компании на российском рынке уже не первый год. О специфике этого рынка рассказал на конференции заместитель председателя правления по маркетингу компании Kalnozols celtniec­ba Эрвин Буткевич. А начал он со статистики. В частности, 4/5 всех европейских фирм, ринувшихся на рынок РФ, в течение пяти лет потерпели там неудачу. 36% банкротировали в первый год. И только 10% из всех вошедших туда выжили. Что же нужно, чтобы выдержать прессинг этого сложного рынка?

Компания Kalnozols работает в России уже пятый год, и опыта ей не занимать. Поэтому г-н Буткевич и перечислил несколько вещей, без которых латвийским строителям бессмысленно было бы надеяться на успех. Четкая стратегия, вера, подкрепленная деньгами, и профессиональная команда — первый шаг. Второе — доступ к сильным людям при получении интересных заказов. Здесь работают законы физики, пояснил Эрвин Буткевич, у большой массы большая энергия и сила притяжения. Однако если вы слабак, но идете к большому человеку и хотите получить многое, то разговор не получится. Нужно уметь презентовать себя как сильную и крупную компанию. Еще один нюанс. На Западе договор в бизнесе — это все. На Востоке — не договор важнее, а личное знакомство.

Нельзя недооценивать и эмоциональную составляющую в построении отношений с партнерами в России. Все знают, что вентспилсские компании и сейчас строят свои отношения с россиянами на личных контактах, отметил Эрвин Буткевич. “Из 10 объектов, построенных Kalnozols celtniec­ba в РФ, три мы сделали для бывших рижан, которые сегодня работают в Москве”, — сказал он. Важна для этого рынка и специализация, и правильное позиционирование продукта, который хочешь там продать. Но самое трудное для латвийской строительной компании — доказать, что она лучше, чем российская.