Почем в июле недвижимость

Несмотря на лето, отпуска и жару, народ по-прежнему живо интересует квартирный вопрос. Анализ рынка недвижимости, проведенный специалистами латвийских компаний Latio и Ober Haus, отмечает следующие тенденции: продавцы склонны завышать цены, порой необоснованно, покупатель становится разборчивее и более придирчиво оценивает предлагаемые варианты. Во многих сегментах рынках спрос по-прежнему превышает предложение, а юрмальские цены могут шокировать даже видавших виды иностранцев.

Лето – традиционный период затишья в деловой жизни, однако это отнюдь не мешает людям покупать и продавать квартиры, дома и земельные участки. Поэтому в целом специалисты и не констатируют особого спада активности на рынке, да и цены, как выясняется, тоже не склонны притормаживаться, растут себе, хоть и медленно, но верно.

Типовое жилье

Именно в этом секторе после не слишком долгой стабилизации цены еще с начала лета начали снова ползти вверх, особенно живо – в районах, которые традиционно пользуются спросом, и на традиционно популярные серии – 103-ю, 104-ю, 119-ю. Как всегда в почете «сталинки» и объекты в малоквартирных домах (на Тейке, в Пурвциемсе), однако что касается последних, то выбор крайне невелик. Да и вообще объем предложений несколько снизился, а среди тех вариантов, что есть, довольно много квартир в хорошем состоянии, с ремонтом. Поэтому за последнее время средняя стоимость кв. м жилья в этом сегменте подросла на 3-5 процентов и превышает 600 USD. Есть версия, что рост цен подогревает и намеченная на 2005 год отмена потолка аренды. Сказывается и психологический фактор: покупатели порой «ломят» цену, учитывая имеющийся интерес, а также идя на поводу у слухов, что «кто-то где-то продал за та-а-акую цену!».

В топе – одно- и двухкомнатные квартиры в хороших районах, однако и Кенгарагс довольно востребован, и, скорее всего, как раз потому, что цены здесь сравнительно низкие. А вот на большие квартиры спрос значительно ниже, и, как правило, они отягощены большим сроком освобождения: возможно, потому, что продавцы таких квартир часто планируют переселение в новостройку или частный дом.

Новостройки

Интерес к ним привычно высокий. Однако покупатель потихоньку отходит от первоначальной эйфории и начинает более трезво подходить к заключению контрактов. Его начинают более серьезно интересовать такие «мелочи», как расходы на последующее обслуживание, срок сдачи дома в эксплуатацию, нюансы регистрации недвижимости.

Еще одна особенность: новыми проектами в микрорайонах (Пурвциемс, Пардаугава) активно интересуются иностранные покупатели, которых интересует вовсе не само жилье, а его инвестиционная ценность. С точки зрения отдачи они выглядят даже более привлекательно, чем квартиры в центре, доходы от которых заметно снижаются.

Кстати, о центре.

Эксклюзив

Термин условный, не имеющий отношения к качеству предлагаемого жилья, но обозначающий его расположение в элитных местах: Старая Рига, престижный тихий центр и просто центр.

Здесь предложений не богато, а в «Старушке» и вовсе ничтожно, вплоть до того, что эксперты сомневаются: а можно ли называть эту печальную картину свободным рынком? Цены в результате вырисовываются очень убедительные – от 2 с половиной до 4 тысяч с хвостиком USD. Почти на том же уровне котируется и тихий центр. И чуть подешевле просто центр, здесь за хорошую квартиру в хорошем месте можно заплатить не 4 тысячи, но и не дешевле 1400 USD. И опять же дает о себе знать интерес мелких и средних иностранных инвесторов. Причем предполагается, что в будущем он будет только расти, а значит, и цены вряд ли будут снижаться.

Земля

Да, да и еще раз да! Под частное строительство, сельхозугодья в окрестностях Риги под последующую парцелляцию, а также на берегу рек, озер, моря и пр. водоемов. Правда, если весной наблюдался настоящий ажиотаж, то сейчас наметилась хотя бы некоторая стабилизация (и в сторону Марупе, и в сторону Межапарка). Из особенностей:

продавцы, видя, что на каждый участок под частное строительство есть несколько покупателей, с легким сердцем повышают цену, что влияет и на цены, устанавливаемые более скромными торгующими.

покупатели склонны более тщательно оценивать предлагаемые объекты. Они хотят быть уверенными в том, что обещанная инфраструктура будет, не горят желанием жить на «стройплощадке», проявляют интерес к всевозможным отягощениям, зарегистрированным в Земельной книге, красным линиям и защитным полосам вдоль автомобильных и железных дорог.

Так что надо отдать должное – рынок становится все более цивилизованным. Но никак не более дешевым!

Особняки

На первичном рынке есть предложения и в новых поселках, и индивидуальные проекты. По большей части они выставляются на продажу без внутренней отделки, но с уже обустроенной округой. На вторичном рынке выбор поменьше.

Самые востребованные дома – площадью около 150-200 метров. Цены потихоньку растут, но без видимых резких скачков. Особняки в сторону Марупе предлагаются за сумму 150 тыс. евро – и то же самое, но в латах. Балтэзерс подороже – с 300 тысяч евро и до миллиона, а то и больше.

И, наконец, в этом сегменте наблюдается та же тенденция – покупатель, может, и готов платить, но не готов покупать кота в мешке. Его очень интересует место, прилегающая инфраструктура и (!) – качество строительства. Причем настолько, констатируют специалисты Latio, что на некоторые объекты, строительство которых началось пару лет назад, а выбор технологий и материалов не соответствует нынешним требованиям, особого спроса уже нет.

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

Ипотечные кредиты – гадание на кофейной гуще

Недавно специалисты банка Nordeaвыступили со своими рекомендациями на тему: как оптимальней оформить ипотечный заем. Вывод неутешителен – все риски должен нести заемщик, так как предсказать ближайшее колебание валют и кредитных ставок не в силах даже банковские аналитики.

Чтобы уберечь себя от валютного риска, специалист по валютным сделкам Nordea Markets Андрис Лариньш посоветовал брать займы в той же валюте, в которой клиент получает доход. Причем, если клиент хочет выплачивать определенную сумму на протяжении всего срока кредита, лучше брать фиксированную ставку. Правда, теория часто отличается от практики, и банки предлагают фиксированную ставку не на 20, а на 5 лет.

Если же вы готовы рискнуть, то можете оформить себе заем в долларах США или евро. На сегодня ставки по этим валютам гораздо ниже латовых. Правда, стоит помнить, что так было не всегда. Например, в 2000 году долларовая процентная ставка была выше латовой. К тому же, если ставки по иностранным валютам вдруг поползут вверх, то клиент обычно реагирует слишком поздно и переходит на латы, уже потеряв некоторую сумму. По словам г-на Лариньша, сейчас доллар – довольно выгодная валюта для займа. Однако ситуация может поменяться уже в ближайшее время.

Теоретически самый оптимальный вариант – сегодня брать кредит в латах с фиксированной процентной ставкой. А как только лат будет привязан к евро (предположительно на уровне 0,65 лата за 1 евро) – переходить на кредиты в единой европейской валюте. Правда, займы, например, в иенах можно получить еще дешевле, вот только не каждый латвийский банк выдаст клиенту такой «экзотический» кредит.

09.08.2004, 09:18

chas-daily.com


Написать комментарий