Жилье класса люкс: где и как жить красиво

В любой стране мира элитное жилье - это не только максимально комфортное место жительства, не только более или менее выгодное вложение средств, но еще и немаловажный элемент в определении социального статуса владельца. Причем отражает он уровень финансового благополучия не только хозяина определенной квартиры, но в определенной степени и всей экономики в целом. Первые ростки эксклюзива в Латвии появились не вчера, однако фактически этот рынок у нас только начинает складываться. Что отрадно: специалисты уверенно пророчат ему и рост, и развитие. Это только вопрос времени и темпов


Строго говоря, точного определения того, что такое элитная недвижимость на местном рынке, не существует. Далеко не каждый сможет с ходу объяснить, чем отличается просто дорогое жилье от элитного или, например, эксклюзивного, да и разночтений может оказатьcя множество. Отчасти это отражение объективной реальности – если подойти со строгими мерками, настоящей «элиты» у нас не особенно-то и много, чтобы не сказать – ничтожно мало, отсюда и путаница понятий. Что называть, если называть почти нечего? Однако ситуация небезнадежна, потихоньку и мы разберемся во всех этих пентхаузах, лофтах и клубных домах. Есть спрос – будет и предложение, а спрос, по мнению специалистов, на данный момент у нас сильно неудовлетворен.

Был бы товар – купцы найдутся

Елена Королева, директор департамента новых проектов компании Ober Haus, приводит следующие цифры, выведенные из проведенного некогда исследования. По данным Земельной книги, в год в Латвии совершается около 60 тысяч сделок с недвижимым имуществом. Средний уровень предложения сегодня составляет около 10 тысяч объектов – столько предложений доступно любому потенциальному покупателю. Если сузить выборку до Риги, то количество предложений сократится до 30% – это 3 тысячи объектов. Объектов, стоимость которых превышает 300 тысяч евро, всего 7%, т. е. около 200 единиц, причем около половины приходится на земельные участки. Следовательно, ежедневно потребителю доступно всего около ста предложений дорогой недвижимости, однако на титул «элитной» претендует в лучшем случае пятая часть этого предложения.

И это при том, что, только по данным ЦСУ, в стране около 2000 человек имеют доход свыше 3 тысяч латов в месяц, а уж о том, сколько латов остается «в тени», и говорить нечего. Даже по толстеющему с завидной регулярностью знаменитому списку миллионеров Лато Лапсы видно: благополучие наших сограждан неуклонно крепнет, а ведь и у него между строк остаются многие негромкие, но убедительные фамилии. А ведь есть еще иностранцы.

Однако, как заметил в разговоре с «Часом» председатель правления компании Forburga Арнис Озолниекс, покупатели-то есть, а вот купить им бывает нечего. Хотя справедливости ради надо отметить и тот факт, что сама планка требований со временем повышается. То, что вчера казалось выдающимся, переходит в разряд «лучше среднего», остающиесянезыблемыми ценности можно буквально пересчитать по пальцам.

Красит место, место и еще раз место

Несмотря на то, что параметров, по которым тот или иной объект недвижимости можно причислить к элитному жилью, можно выделить много, эксперты так или иначе сходятся в одном: на первом месте при оценке такого предложения в любом случае будет МЕСТО. Это главный критерий, определяющий ценность объекта, но очень важно рассматривать его не изолированно, а в контексте с окружающей средой. Дом, расположенный в потрясающем месте, но с непрезентабельным видом из окон находится в заведомо проигрышном положении. С этой точки зрения «потенциальное развитие» района может служить лишь некоторым утешением, если покупатель собирается пользоваться приобретаемой недвижимостью, а не рассматривает ее как объект вложений.

Если говорить о перспективных местах, то их можно буквально пересчитать по пальцам: Вецрига, исторический центр (в лучших его точках), Межапарк (особенно – для частной застройки), отдельно стоит упомянуть Юрмалу, которая в контексте элитной недвижимости рассматривается вкупе со столицей. Конечно, можно добавить сюда Кливерсалу и Кипсалу, откуда открывается роскошная панорама на правый берег, но вопрос в том, когда эти районы «дотянут» всю свою инфраструктуру до нужного уровня.

Это, кстати, проблема, свойственная не только нашей столице. Как отмечает Вадим Марков, глава компании Nira Fonds, которая активно работает на питерском рынке, где уже можно отыскать действительно достойные образцы элитного жилья, соответствующие мировым требованиям, вопрос «среды» тоже стоит очень остро. То, что границы территории, подпадающей под определение «элитное жилье», выходят (и довольно далеко) за стены отдельно взятой квартиры, – это неоспоримый факт.

Второй факт – элитного жилья не может быть много, оно должно иметь некие уникальные свойства, которые делают каждый объект единственным и неповторимым.

Штучный товар

Чего мало, то обычно стоит дорого – это такая жизненная аксиома, у которой, может быть, и бывают исключения, но они лишь подтверждают общее правило. С этой точки зрения элитную недвижимость можно было бы поделить на «историческую» и «новострой». Естественный козырь «исторического» эксклюзива – его невозможно повторить, т. е. можно, конечно, и сегодня построить точную копию любого югенда, но это будет всего лишь новодел, и в этом случае его не спасет даже год, выбитый на фронтоне. В таких домах продается даже не действительно превосходное собственное качество, но дух и аромат времени, а нематериальные ценности – это тоже аксиома – как правило, обходятся дороже всего.

Как справедливо указал исполнительный директор Arco Development Виктор Савин, «наша улица Алберта есть во всех справочниках и каталогах», она – одна, и это будет, безусловно, первым ценообразующим фактором в оценке любой расположенной на ней недвижимости. «Если бы было можно, я бы скупил ее целиком. Так ведь нельзя», – пошутил Арнис Озолниекс, компания которого как раз очень хорошо знает, ЧТО можно сделать из югенда. И эта ограниченность выбора, ограниченность возможностей является вторым ценообразующим фактором, который делает погоду в секторе эксклюзива.

Что касается новостроя (но не новодела!), то он, разумеется, может быть и элитным, и эксклюзивным, но в этом случае непременным условием становится наличие нестандартного архитектурного решения, в идеале – собственной концепции или философии. Председатель правления компании R.Evolution Алексей Загребельный охарактеризовал эту задачу так: «Такие здания должны делать лицо города». Латвийский рынок недвижимости должен был пройти некий эволюционный путь после долгих лет преимущественно массового жилого строительства, чтобы на нем появились подобные объекты, однако они появляются. И главное – постепенно становятся все масштабнее и смелее, от небольших малоквартирных домов до небоскребов и целых комплексов (надо признать, пока в проекте, но обещают реализоваться).

Джентльменский набор

Названные выше критерии, конечно, не исчерпывают понятия элитной недвижимости. Однако можно смело сказать: они являются решающими.

А вот остальные можно считать дополнением, хотя и обязательным. Ведь элитной можно считать недвижимость, которая отвечает требованиям и запросам очень небольшого процента населения, имеющего высокий социальный статус и обладающего соответствующими материальными ресурсами, отмечает Елена Королева. А требования и запросы эти достаточно высоки. Более того, они растут и по мере укрепления материального благосостояния указанной группы, и по мере развития вкуса к качеству жизни.

Используя международный опыт компании Ober Haus, Елена Королева предложила выделить следующий список таких параметров:

место расположения,

уникальное архитектурное решение,

равноценное окружение, среда,

равный социальный статус жителей,

высокое качество строительства,

благоустроенная территория,

наличие гаражей или парковки,

наличие систем безопасности,

наличие сервисных служб, оптимально – развитая собственная инфраструктура,

высокое качество жизни: системы очистки воды, кондиционирование, вентилирование и пр.,

современные телекоммуникации и электрика,

профессиональный менеджмент и обслуживание здания.

Таким образом, список получается более чем внушительный. И если через него «просеять» имеющиеся на сегодня в Латвии предложения, то объектов, полностью соответствующих гордому званию «элитные», можно будет насчитать единицы, а многие известные, очень хорошие (и очень дорогие) объекты по некоторым пунктам получат явные минусы. Собственно, наличие такого большого числа обязательных требований и делает элитную недвижимость столь дорогой. Вопрос в том, насколько оправданны те цены, которые заявлены на сегодняшнем латвийском рынке.

Эксклюзивно = дорого

Если сразу подытожить мнения опрошенных экспертов, то можно сделать вывод, что цены на отечественную элитную недвижимость растут и развиваются не медленнее собственно элитной недвижимости.

Так, например, мы явно лидируем на фоне наших балтийских соседей. Уровень цен на подобное предложение в Литве и Эстонии заметно отстает от латвийских показателей.

В принципе, это закономерное подтверждение негласного тезиса: все-таки именно Рига является столицей Балтии, считает Виктор Савин. Соответственно здесь более активна экономическая жизнь, быстрее оборачиваются финансовые потоки, а это и есть жизненно необходимая для развития элитной недвижимости среда.

В результате даже в историческом центре Таллина (и это при том, что Эстония всегда считается бегущей на два шага впереди нас в своем развитии), верхняя планка стоимости – 3 тысячи евро, в то время как у нас она поднялась уже до 5 тысяч евро. Та же ситуация в Литве. Более того, в Санкт-Петербурге, который явно даст нам фору по числу состоятельных жителей, цены на элитное жилье находятся практически на нашем уровне. Те же самые 5 тысяч евро вовсе не будут там казаться смешной ценой, указывает Вадим Марков.

В связи с этим возникает закономерный вопрос: каков потенциал роста – неужели наша скромная столица готова потягаться в этом смысле с куда более развитыми европейскими городами?

Тут прогнозы становятся осторожными и сдержанными, хотя никто не решился сказать: дальше некуда. Скорее наоборот: да, цены высокие, более того – иногда неоправданно высокие, но, скорее всего, растущая динамика сохранится.

«Европейцы уже не всегда понимают наши цены», – замечает Виктор Савин.

«Думаю, что будет расти стоимость жилья в исторических домах. Для других – видимых оснований нет, но думаю, что и они будут дорожать», – говорит Арнис Озолниекс. Более того, когда в прошлом году компания только заявила свой проект на Алберта, 1, цены были названы в пределах 3,5 тысячи евро. Для рынка это была огромная цена, но он ее успешно «проглотил», и сейчас, когда проект вступает в стадию реализации, стоимость квадратного метра заложена на уровне 4-5 тысяч евро/кв. м. Таким образом, рынок разогревается собственными же ожиданиями. Конечно, есть и объективные причины – общая инфляция, подорожание земли, рост строительных расходов. Однако, как отметил г-н Озолниекс, для элитного жилья стоимость самого строительства, конечно, немаловажная составляющая, но все-таки не решающая. Более того, сам потребитель не всегда готов осознать, что дорогая недвижимость требует еще и дорогого обслуживания.

И еще один фактор: сейчас на рынке заявлено несколько интересных проектов, которые претендуют на попадание в статус элитного жилья, кое-что уже реализуется, это довольно большой объем, который рынок должен освоить. Если вдруг «выброс» этих квадратных метров произойдет в короткий срок, то могут возникнуть и некоторые проблемы, считает Алексей Загребельный. С точки зрения застройщиков, оптимальной, конечно, выглядит более мягкая схема – равномерное поступление новых предложений.

Но вот тут уже предсказать что-то точно трудно. Хорошо известно, как часто и по каким разным причинам меняются даже самые нерушимые планы, поэтому основной вектор все-таки остается растущим.

Лучшие примеры латвийской недвижимости

Мы не претендуем на составление списка, а тем более топа элитной недвижимости, тем не менее назвать некоторые наиболее известные и достойные образцы можно. В какой-то мере они отразят эволюцию этого сегмента и его перспективы.

Один из первых, но совершенно не устаревших проектов – 8-квартирный дом в Лиелупе, выполненный по проекту знаменитого Геркана. Уникальная архитектура, высокий уровень «начинки», строгий социальный отбор жильцов. Рассматривать рыночную стоимость квартир в нем сегодня просто бессмысленно – они не продаются.

Поселок Taureni на берегу озера Божу, между Ригой и Юрмалой. Для Латвии элитный поселок вообще явление редкое. Единый архитектурный стиль, использование модной концепции open-house, благоустроенная территория, парковая зона, максимально используется присутствие водоема.

Цены на участок с домом – 550 тысяч евро.

Алберта, 1, – реконструируемый образец югенд-стиля. Дом сам по себе — историческое явление. Будут максимально восстановлены элементы интерьера отделки, полностью заменены коммуникации, в здании будет всего 20 квартир, обустройство – на усмотрение владельцев.

Цена от 4 до 5 тысяч евро.

Дом Фитингофа – еще один редчайший объект с «богатым прошлым». Расположен в Старой Риге, выходит прямо на Ливскую площадь. Обещают столь же тщательную реставрацию и полное техническое обновление.

Цены пока не указываются, но можно предположить, что вряд ли они будут ниже 5 тысяч евро за кв. м.

Еще в Вецриге уже наметился (на уровне фундамента) проект «Новый Старый город» – Марсталю, 15. Смешанное использование – жилой и торговый комплекс. Этот проект должен положить начало приведению в порядок этого уголка «Старушки».

В Юрмале стоит отметить Dzintaru projekti и проекты компании Interhaus . Могут внести большой вклад в сегмент дорогой недвижимости в курортной жемчужине.

Цены заявляются в районе 3,5 тысячи евро.

Из громких проектов можно упомянуть

Гипсовую фабрику на Кипсале. Бесспорный козырь этого проекта – архитектурное своеобразие. Это как раз то, что называется «лофтом» – переделка бывших производственных помещений под жилье. Отличный вид, но пока мешает общая запущенность Кипсалы. На подходе уже вторая очередь проекта.

Один из первых отлично раскрученных проектов – Tomsona Terases, легко узнаваемое детище известного архитектора Зане Калинки. Ставка была сделана на использование обширных террас. Зеленая среда в центре города соблазнила многих покупателей. Цены при перепродаже квартир сильно отличались от первоначальных.

Centra nams – смелое архитектурное решение, хороший набор сопутствующих сервисов (рестораны, магазина и проч.). И – место: многих привлекает возможность жить под крылом президентского замка. А в Старой Риге остальные новостройки за ним не поспевают.

Цены в среднем около 3 тысяч евро за кв. м.

«Шоколад» – эффектнейший проект. Архитектурное бюро «Силис, Заберс и Клява» – что называется, «дом с философией». Исторический центр города (ул. Зиргу и Госпиталя). Всего 26 квартир.

Цены – от 2400 евро за кв. м

Solaris – фактически первая в Латвии новая высотка. Все те же «Силис, Заберс, Клява». Потрясающий вид c в высоты 22-го этажа. Но расположен в спальном микрорайоне, хотя инфраструктура хорошая – и собственная, и окружающая.

Менее известен, но достоин внимания Strautu nams .

Спорный момент: дом расположен в частном секторе Дарзциемса. Зато все квартиры разной планировки и с изюминками, крыша с куполом.

Стоимость – около 350 тысяч евро.

В перспективе намечается действительно элитный проект Da Vinci . Снова Геркан, отличное место – на берегу Агенскалнского залива, целый жилой и торговый комплекс.

О ценах говорить пока просто невозможно. Рано.

Очень любопытно выглядит проект «Джонатан» – первое в Риге использование водной территории (Даугава, в районе улицы Маскавас). Опять «дом с философией».

Цены – тоже еще впереди.

01.08.2005, 08:29

chas-daily.com


Написать комментарий