Частный дом: мечты и реальность

Собственный дом традиционно считается символом финансового благополучия и стабильности. Для многих это цель и смысл всей жизни. Если абстрагироваться от высоких материй, то есть рынок, развитие которого в значительной степени определяется темпами упрочения нашего материального благополучия. К чему же сегодня стоит готовиться человеку, созревшему для того, чтобы стать домовладельцем?


В мае, готовя презентацию нового кредитного продукта («Кредита переселения»), Aizkraukles banka провел среди населения опрос, который продемонстрировал любопытные результаты: из 1346 опрошенных 75% респондентов хотели бы купить собственный дом. Еще интереснее, что 76% домохозяйств при этом готовы потратить на выплату ипотечного кредита не больше 150 (!) латов в месяц.

Простое сопоставление этих цифр позволяет сделать вывод: наши люди неистребимые оптимисты, доходы значительной части латвийского населения далеки от планки, позволяющей реально подумывать о переселении в «свою крепость», но если экономика будет нормально развиваться, а доходы сограждан – стабильно расти, то частный сектор несомненно ждет светлое будущее и латвийская недвижимость будет серьезно прирастать за счет индивидуального строительства.

Вообще всех участников рынка недвижимости можно разделить на две категории, различия между которыми базируются прежде всего на чистой психологии:

есть люди, которые в любом случае хотят жить в квартире (не думая об участке, фасаде, обслуживании и т. д.), и те, которые хотят иметь дом (частное пространство, близость к природе, возможность проявить индивидуальность и т. д.). Смешанный вариант – сочетание городской квартиры и загородного дома, дачи. Может быть, и не 75%, но по крайней мере больше половины жителей Латвии тайно или явно лелеют мечту о собственном доме, согласились и опрошенные «Часом» эксперты. И при нынешних ценовых тенденциях, когда стоимость квартир на больших площадях становится если не равна, то сопоставима со стоимостью дома, категория потенциальных домовладельцев действительно имеет явную тенденцию к расширению. На что же они претендуют? Мы попытались обобщить мнения специалистов.

Цены


Несмотря на все кажущееся богатство определений – коттедж, особняк, дача, загородный дом, зимний/летний дом, четкой классификации индивидуальных жилых объектов на латвийском рынке все-таки не существует. Понятия это довольно размытые и путаные. Самая понятная классификация, которую сегодня можно составить, основывается прежде всего на ценовом признаке. Опрошенные «Часом» эксперты, не сговариваясь, определили три основные категории в плавающих, но примерно одинаковых ценовых рамках:

- эконом-класс: до 70-100 тысяч латов. Это самый дешевый сегмент рынка – небольшая площадь (до 150 кв. м), недорогие конструкции и технологии. Естественно, строится на недорогой земле;

- средний класс: от 100 до 160 тысяч латов. Это уже более серьезное предложение. Площадь – 200-250 кв. м, более качественная отделка, дороже себестоимость строительства. Оба эти сегмента можно охарактеризовать как достаточно массовые. Дальше следуют индивидуальные варианты;

- высший класс: это самый размытый и трудноопределимый сегмент рынка. Верхней ценовой планки здесь, как нетрудно догадаться, практически не существует, ибо нет предела совершенству. С другой стороны, надо понимать, что 300-тысячный дом точно не будет относиться к разряду эксклюзива. Поэтому здесь тоже можно выделить относительно «массовый» высший класс (300-500 тысяч) и элитную недвижимость.

Кроме того, для той же Юрмалы в каждом сегменте планку придется повысить. По оценке представителя юрмальской компании, занимающейся строительством и продажей домов, для себя они определяют рыночную пропорцию следующим образом:

до 70% – «дешевые» дома до 200 тысяч евро,

до 20% – золотая середина – 500-600 тысяч евро,

5-10 процентов – эксклюзив – не дешевле миллиона, хотя за эту круглую сумму что-то стоящее найти будет трудно. Приемлемые ценовые границы – от 2 до 5-6 млн. евро.

Мощнейший ценообразующий фактор в данном случае – стоимость земли.

Место


Разумеется, стоимость земли играет и будет играть важнейшую, если не определяющую роль в развитии рынка частного строительства. Здесь тоже можно составить свою иерархическую лестницу и довольно четко наметить перспективы.

Верхняя ступень – Юрмала, Межапарк и Балтэзерс. Пока они вне конкуренции, если, разумеется, не рассматривать единичные уникальные предложения в самой Риге.

Кстати, что касается Балтэзерса, то его престижность сформировалась отчасти парадоксальным путем – инфраструктура здесь не особенно-то и развита, без машины, а лучше двух на семью, трудновато. Вот и возник своеобразный фильтр.

Быстро развиваются Адажи, Кекава, Марупе, Баложи, Гаркалне, Бабите и т. д. – населенные пункты, расположенные близко к метрополии и обладающие хорошо развитой инфраструктурой. Стоимость земли здесь позволяет ориентироваться на средний класс. Есть потенциал у Румбулы и Дарзини, однако их будущее сильно зависит от того, насколько быстро и точно будут реализованы планы развития Риги. Вообще от этого будет зависеть развитие ближнего «круга» столицы. Сейчас, например, в целом популярное направление по Таллинскому шоссе сильно страдает из-за загруженности транспортных путей.

Следующий этап – освоение более отдаленных и соответственно более дешевых территорий, а также пока «нехоженых» путей.

Активность рынка и прогнозы


Конечно, рынок частных домов нельзя сравнить с бурно растущим сектором нового многоквартирного строительства и даже с привычно плотным типовым жильем. Тем не менее все отмечают, что рынок явно движется вверх.

Очень активно раскупается земля под частное строительство. Если исходить из того, что рынок постоянно пополняется теми участками, которые были скуплены и парцеллированы в течение последних 3-5 лет, то в ближайшее время следует ожидать их «проявления» уже в качестве домовладений. Есть, конечно, покупатели, которые приобретают участки впрок, откладывая строительство до лучших времен, тем не менее большинство начинает возведение дома в течение первого же года после покупки. Кроме того, вокруг Риги есть еще много перспективных и пока неосвоенных земель, которые непременно будут запускаться в оборот, отмечают специалисты.

Таким образом, в обозримом будущем можно ожидать и структурного изменения рынка, и некоторой ценовой корректировки.

Чуть менее активен сегмент готовых частных домов. Отчасти это объясняется опять-таки психологическими мотивами – желанием проявить индивидуальность, контролировать процесс строительства и затраты. Впрочем, сейчас на рынке встречается и такой парадокс: строительные затраты могут оказаться выше рыночной стоимости дома. По идее, такой дисбаланс должен выравняться. Однако это еще и вопрос личной интуиции владельца – надо уметь правильно соотнести стоимость земли и дома, чтобы дом имел адекватную оценку не только в глазах его владельца, но и с рыночной точки зрения.

Кстати, именно поэтому эксклюзивный сегмент можно отнести к наиболее тонким материям, которые требуют особой осторожности от коммерческого застройщика, – сложно предугадать желания и представления потенциального покупателя, у которого не только средства, но и запросы выше среднего. Впрочем, это вовсе не исключает того факта, что практически все предложения в этом секторе очень быстро реализуются.

Пока активным спросом пользуются дешевые, экономичные частные дома. И это понятно с учетом нынешнего уровня благосостояния населения. При этом специалисты советуют быть внимательными с предложениями ниже 100 тысяч евро. Все-таки есть предел снижению себестоимости – тогда потенциальному покупателю надо тщательно изучить, за счет чего оно происходит.

Очень стабильным, а в перспективе и многообещающим выглядит средний класс. Развитие кредитования, рост зарплат должны способствовать развитию именно этого сегмента.

Мнение застройщиков


Салвис Лапиньш, исполнительный директор Balartis.

Компания давно занимается строительством частных домов, а в Баложи (Титурга) применила даже свою уникальную схему – совместный проект с местным самоуправлением.

- Мы стараемся максимально оптимизировать расходы на строительство и предложить клиентам более доступную цену. Однако наше предложение относится скорее к среднему классу, а также выше среднего – более 150-180 тысяч латов. Однако последних не так много – около 10 процентов от общих объемов строительства. Такие дома мы строили в Бабите, но их нельзя назвать основным резервом наших возможностей. Такая стратегия выбрана не случайно. Мы считаем, что в ближайшем будущем, по крайней мере в течение 2-3 лет, высоким будет спрос именно на недорогое жилье. Для этого есть целый ряд факторов – от внутренней миграции (приезд жителей из регионов в метрополию и крупные города) до темпов инфляции.

Поэтому пока мы собираемся придерживатьcя выбранного сегмента, а дальше – посмотрим.

Илзе Мазуренко, член правления Immostate:

- Сейчас наша компания ориентирована на определенную целевую аудиторию – тех, кто не хочет жить в квартире, но хочет при этом остаться городским жителем. На наш взгляд, рядные дома предлагают для этого идеальное решение: сочетание удобств квартиры и частного дома, кроме того, не надо тратить все свободное время на хозяйственные работы. При этом мы предлагаем близость к природе, водоемам и хорошую инфраструктуру. Immostate продвигает на рынок два таких проекта – «Красная смородина» на берегу Двины и Рнelti – поселок экономического класса ближе к Маскавас. Будущее покажет, есть ли смысл пробиваться на тесный и пока неупорядоченный рынок частных домов.

Особый случай


Отдельно стоит коснуться такой категории жилья, как рядные дома и дома в садовых кооперативах.

Рядный дом по сути вообще особое явление – это промежуточный вариант между квартирой и собственным домом, а различие упирается в небольшой участок земли и близкое наличие соседей. Его выбирают или по соображениям экономичности, или не желая вешать на себя заботы по обслуживанию собственного дома. Эксперты советуют при выборе этого варианта очень вдумчиво отнестись к выбору места. В идеале такие проекты должны возводиться в местах с дорогой (!) землей или в местах с хорошими перспективами развитиями, т. е. с шансами на то, что эта земля подорожает. Сегмент рядных домов в Латвии находится в стадии становления, пока население привыкает к такому образу жизни.

Совсем отдельная история – «зимние» дома, построенные в дачных кооперативах и садовых товариществах, т. е. там, где использование недвижимости имеет сезонный характер. Среди них встречаются и очень солидные экземпляры. Однако стоит учесть: рыночная капитализация такой недвижимости будет ниже, чем аналогичной, но построенной на обычной городской или поселковой земле. Не каждому приятно селиться там, где на зиму обычно жизнь замирает. Хотя многие стремятся использовать такие дома с тем, чтобы сэкономить на коммунальных услугах. В связи с этим напоследок остановимся на таком вопросе, как обслуживание и коммунальные платежи: для многих это один их факторов в принятии решения о приобретении или строительстве собственного дома.

Платежи и обслуживание

Частный дом действительно можно рассматривать как способ сэкономить на коммунальных платежах. Однако специалисты, в том числе и те, что профессионально занимаются обслуживанием объектов недвижимости, обращают внимание: содержание частного дома – это совсем не бесплатное удовольствие. Определяя свои возможности, обязательно стоит учесть, что дом не всегда будет новым, значит, придется следить за его коммуникациями, участком, состоянием самого здания и основных«жизне-обеспечивающих систем. Это стоит денег и об этом не стоит забывать.

Наши эксперты

<TABLE WIDTH=170 CELLSPACING=0 CELLPADDING=0 BORDER=0 ALIGN="LEFT"><IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/25//ppic/.gif” WIDTH=1 HEIGHT=20 BORDER=0>
<IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/25/n170_valters_andrew_od-03_baza.jpg” WIDTH=150 BORDER=1 ALT="Photo">


<IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/25//ppic/.gif” WIDTH=20 HEIGHT=1 BORDER=0><IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/25//ppic/.gif” WIDTH=1 HEIGHT=20 BORDER=0>


Андрей Валтерс, Langes pils





<TABLE WIDTH=170 CELLSPACING=0 CELLPADDING=0 BORDER=0 ALIGN="RIGHT"><IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/25//ppic/.gif” WIDTH=1 HEIGHT=20 BORDER=0>
<IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/25//ppic/.gif” WIDTH=20 HEIGHT=1 BORDER=0><IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/25/n170_markov_vadim_nira_fonds_aj_afi_baza.jpg” WIDTH=150 BORDER=1 ALT="Photo">

<IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/25//ppic/.gif” WIDTH=1 HEIGHT=20 BORDER=0>


Вадим Марков, Nira Fonds





<TABLE WIDTH=170 CELLSPACING=0 CELLPADDING=0 BORDER=0 ALIGN="LEFT"><IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/25//ppic/.gif” WIDTH=1 HEIGHT=20 BORDER=0>
<IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/25/n170_laukalejs_maris.jpg” WIDTH=150 BORDER=1 ALT="Photo">

<IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/25//ppic/.gif” WIDTH=20 HEIGHT=1 BORDER=0><IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/25//ppic/.gif” WIDTH=1 HEIGHT=20 BORDER=0>


Марис Лаукалейс, Arco Real Estate

Благодарим за помощь в подготовке материала.

25.07.2005, 08:01

chas-daily.com


Написать комментарий