Типовое жилье: мы еще долго будем жить в нем и с ним

Сколько бы ни мечтали многие латвийские жители о жизни в частном доме, сколько бы ни рассыпали свои кредитные щедроты банки, сколь активно бы ни строились и ни развивались новые проекты, еще долгое время значительная часть сделок на рынке недвижимости будет связана с сектором типового жилья. Именно поэтому тысячи людей внимательно наблюдают за тем, что происходит с «серийками», куда движутся цены, как развивается город. «Час» попытался разобраться в сложившейся ситуации.


По разным данным, от 60 до 80% сделок на рынке жилья происходит именно с тем, что мы привыкли называть серийными квартирами. Все остальное приходится на долю земель под частную застройку, домов, новых проектов. Возможно, когда-нибудь и в Латвии приживется московская практика, когда порядком изветшавшие советские постройки будут покупаться только для того, чтобы их безжалостно снести, освободив место под новые дома, однако пока нам до этого далековато – типовые квартиры охотно покупаются, и, несмотря на активное новое строительство, цены на них не слишком поддаются корректировке. Прокомментировать положение дел в этом сегменте мы попросили руководителя отдела обслуживания клиентов компании RealiaАндрея Козела.

Цены ведут себя как обезьяна с гранатой

<TABLE WIDTH=170 CELLSPACING=0 CELLPADDING=0 BORDER=0 ALIGN="LEFT"><IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/18//ppic/.gif” WIDTH=1 HEIGHT=20 BORDER=0>
<IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/18/n164_andrejskozels.jpg” WIDTH=150 BORDER=1 ALT="Photo">


<IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/18//ppic/.gif” WIDTH=20 HEIGHT=1 BORDER=0><IMG SRC=“http://www.chas-daily.com/win/2005/07/18//ppic/.gif” WIDTH=1 HEIGHT=20 BORDER=0>


- В течение трех последних лет на рынке типового жилья наблюдалась устойчиво растущая ценовая динамика. Первыми наиболее резкий прирост показали такие традиционно популярные и востребованные районы, как Пурвциемс, Плявниеки и Межциемс. Уже вслед за ними начал подтягиваться левый берег – сначала Золитуде и Иманта, потом Агенскалнс и Ильгюциемс. И уже после того, как на столичном рынке установились фактически потолочные цены, когда верхняя планка стоимости кв. метра серийного жилья приблизилась к нижней ценовой границе новых проектов, в процесс включились населенные пункты, входящие в ближайшую к Риге орбиту, – Елгава, Огре, Яунмарупе, Баложи. Серьезное повышение цен здесь происходило уже в этом году, и, например, в Озолниеки (под Елгавой) приобрести обычную типовую квартиру можно за 400- 500 латов/кв. м., в то время как в прошлом году за те же деньги можно было искать жилье в новостройках Плявниеков.

В итоге даже некоторые банки стали задумываться, а не стоит ли проявить осмотрительность и вести более осторожную кредитную политику в отношении постсоветского жилищного наследия.

Впрочем, ситуация потихоньку меняется: если в прошлом году цены росли в среднем на 2- 3 процента в месяц, то в этом году повышение тоже происходит, но уже более размеренное и спокойное. Сейчас повышение цен на серийное жилье происходит волнообразно, о чем свидетельствуют и обзоры – на отдельные серии в конкретных районах или даже на конкретные дома. Более того, потребитель становится все разборчивее, и на рынке все ярче проявляется так называемая ценовая «поляризация». Этот процесс начался еще лет пять назад: на стоимость квартиры начинает влиять даже не столько принадлежность к определенной серии, сколько иные, качественные характеристики:

место и вид из окна,

состояние дома, подъезда,

состояние квартиры,

наличие развитой инфраструктуры.

Фактически нынешнее состояние рынка можно охарактеризовать как ожидание – в течение первой половины годы появилось много предложений, однако многие покупатели склонны были занять выжидательную позицию: а вдруг начнется так давно предрекаемое падение. Однако о падении говорить явно преждевременно.

По большому счету такое состояние назвать стабилизацией нельзя, считает Андрей Козел, это скорее бурление – что-то поднимается, что-то подает, причем амплитуда у этих колебаний незначительная, а главное, невозможно предсказать, в какую именно сторону качнется ценовой маятник в следующую минуту. «Я бы определил эту ситуацию так: обезьяна с гранатой – в какую сторону прыгнет, предсказать невозможно».

В этом контексте реакцию банков понять можно, однако не стоит забывать, что рынок типового жилья был, есть и будет, причем будет активным, подчеркивают риэлторы. И на то есть свои причины.

Вторая волна на вторичном рынке


Конечно, основным конкурентом серийного жилья на данный момент можно считать все-таки не частный сектор, а новые проекты. Первый ажиотаж, вызванный началом нового строительства, если и не спал, то по крайней мере получил какие-то материальные обоснования. Сейчас на рынке появилось некоторое число реализованных проектов, и многих потенциальных покупателей они наводят на определенные размышления. Помимо несомненных плюсов новостроек проявились и их слабые стороны, которые можно отнести к «болезни роста», однако сбрасывать со счетов нельзя.

Во-первых, в ряде случае обитатели новостроек, где жилье поначалу в массе своей доводилось до стадии черной или серой отделки, столкнулись с таким понятием, как затяжной ремонт, и многим это совсем не понравилось.

Во-вторых, некоторые из проектов не соответствуют заявленному классу. Вопрос о качестве нового строительства пока стоит довольно остро.

В-третьих, как единодушно отмечают специалисты, на рынке нового жилья очень высок процент спекулятивных сделок. Это повышает цену, кроме того, некоторые уже сданные в эксплуатацию дома стоят полупустые.

И наконец, в-четвертых, огромное число покупателей ориентируется на изруганное и раскритикованное типовое жилье (даже самого плохого качества) просто потому, что просто не может позволить себе ничего другого. А например, «типовую» Юрмалу не стоит, наверное, вообще рассматривать в данном сегменте, ибо эксклюзивность места является здесь столь мощным ценообразующим фактором, что она вполне равняется даже с недешевыми столичными новостройками.

Сейчас на рынок выходит действительно много новых проектов, констатирует Андрей Козел, однако когда их число достигнет такой критической массы, чтобы изменить общую ситуацию, предсказать невозможно. А потому даже старые «литовки» и «хрущевки» находят своего покупателя. Кроме того, на самое дешевое предложение ориентируются те, кто приезжает в Ригу из районов на заработки, отчасти студенты. Совершенно очевидно, что уровень материального благосостояния населения будет еще долго поддерживать типовой рынок в активном состоянии.

Кстати, практически 95% сделок с недвижимостью сегодня совершается с привлечением кредитных средств. Однако и переоценивать этот факт не стоит: даже очень обеспеченные покупатели предпочитают использовать займы. А уж если речь идет о бизнесе, то и говорить не приходится. В этой связи любопытно будет рассмотреть и такую сторону серийного жилья, как его инвестиционная привлекательность. Есть ли смысл покупать типовую квартиру, рассчитывая таким образом сохранить, а то и приумножить собственные сбережения или же просто заработать?

Бизнес сомнительный и хлопотный


- Да, многие покупатели действительно тешат себя надеждой, что, купив квартиру, они могут использовать ее как источник доходов или обезопасят свои накопления от инфляции. Однако на сегодня это довольно сомнительные инвестиции. Конечно, если квартира досталась вам в наследство или каким-то другим путем, то, возможно, от нее и не стоит избавляться. А вот покупка серийного жилья с целью дальнейшего извлечения выгоды – дело очень хлопотное.

Конечно, можно попытаться сдать ее в аренду. Однако рынок этот для неспециалиста не так уж прост. Как правило, 1- 2-комнатная квартира сдается за 50- 150 латов в месяц в зависимости от «начинки». Однако сумма выплат по кредиту может поглощать или даже превышать всю возможную выгоду.

В этом смысле обычный банковский депозит хоть и менее доходен, зато куда менее обременителен для его владельца. Рассчитывать, что при продаже удастся сильно «навариться», тоже не стоит, ведь ситуация на рынке отнюдь не прозрачная. Как было отмечено, и рост есть, и рынок активен, однако прогнозировать его дальнейшее движение, особенно долгосрочное, довольно сложно.

И хотя риск, конечно, всегда благородное дело, лучше семь раз отмерить, а один – отрезать. Ведь и банки призывают к тому же.

18.07.2005, 08:09

chas-daily.com


Написать комментарий