Юрмала. Дорогая, единственная, неповторимая

О том, что происходит на юрмальском рынке недвижимости, «Час» недавно подробно писал (в приложении «Деловой»), уделив основное внимание прежде всего элитной недвижимости, перспективам ее развития и ценообразования. Однако данные, которые приводят в своих ежемесячных обзорах рынка компании по недвижимости, позволяют сделать и более широкие выводы: кажется, наша приморская драгоценность скоро начнет напоминать древнего царя Мидаса – тот к чему бы ни прикасался, все превращал в золото, а в Юрмале каждый клочок земли и квадратный метр любого сооружения немедленно становится золотым только благодаря своей принадлежности к благословенной территории. И это касается практически всех сегментов рынка – будь то квартиры (и новые проекты, и вторичный рынок), дома или земля под частную и коммерческую застройку.

На каждый товар – свой купец


Компания Latio в своем майском обзоре в связи с началом дачного сезона сделала на Юрмале особый акцент, что понятно: к лету о полезности морского воздуха вспоминают даже те, кто в другое время года предпочитает жить в столице.

Дома

Ситуация вырисовывалась такая: на продажу предлагаются разные особняки, разница в цене может отличаться на порядок, и спросом пользуются все. Только дома на «морской» стороне продаются значительно быстрее, а «речные», те, что ближе к железной дороге, могут какое-то время ждать покупателя.

Аренда

Сильно повысились цены на сезонную аренду. Те объекты, что в прошлом году сдавались за 350 евро в месяц, на это лето предлагались уже по 570 евро. Естественно, что в июне ситуация только усугубилась. Так, в июньском обзоре Ober-Haus отмечается, что спрос на квартиры и частные дома очень высок, потому что почти все площади зарезервированы заблаговременно.

Интересная параллель – снять квартиру все равно дешевле, чем номер в гостинице, тем более что летом они бывают переполнены (а это ведь еще не было «Новой волны!»). Причем арендовать квартиры готовы как путешественники эконом-класса, так и состоятельные туристы. И выложить они готовы ни много ни мало от 30 до 100 евро в сутки за краткосрочную аренду. Месячная стоимость колеблется в пределах 8- 10 евро/м, а за квартиры высокого класса и еще выше – 10- 12 евро/м.

Серийные квартиры

Наибольшее предложение квартир серийного типа в начале лета, по данным Latio, наблюдалось в Каугури. Спрос на них устойчив, особенно на одно- и двухкомнатные, а средняя цена составляет около 450 евро/за кв. м. Однако обратите внимание: уже в следующем, июньском, обзоре эксперты Latio констатируют: наибольший рост цен на серийные квартиры в июне наблюдается в Каугури. Средняя цена за квадратный метр за месяц выросла на 3%, достигнув примерно 500- 550 EUR/кв. м. И ведь это на фоне Риги, где по некоторым сегментам рынка было констатировано даже незначительное падение.

Однако Каугури есть Каугури – место это не считается особенно престижным (этакая пролетарская окраина города), а потому приобрести аналогичное жилье в Булдури и Лиелупе будет уже значительно труднее, а главное – дороже. Здесь цены даже на неремонтированные квартиры в мае составляли 1200 евро за кв. м. Меньше были востребованы средние квартиры площадью около 60 кв. м, и наоборот – повышенный интерес вызывают объекты метров в 100, которые предлагаются в новых проектах.

Новые проекты

Что касается нового строительства в Юрмале, то даже короткая поездка вдоль центральных улиц города-курорта подтвердит: проекты есть, они закладываются. В Лиелупе, Дзинтари, Меллужи, Каугури, Асари – и рядные дома, и многоквартирные дома, и это даже без учета всех тех многочисленных планов, которые пока только заявлены, но еще не реализуются. Другой вопрос, что «прямо сейчас» купить что-то свежеотстроенное не так уж просто, реально «пощупать» стены можно разве что на паре-тройке объектов.

Latio указывает, что цена на квартиру с белой отделкой в юрмальских новостройках сегодня колеблется от 1200 до 3500 евро за метр. Основным ценообразующим фактором является расположение проекта относительно моря и его эксклюзивность. Впрочем, эксклюзивны если не все, то по крайней мере большая часть новых проектов, эконом-класс тут не особо приживается. И это опять-таки продиктовано спецификой места.

Особый случай


Так что же в нем все-таки такого особенного? Почему специалисты рынка недвижимости, когда речь касается Юрмалы, предпочитают квалифицировать здешнюю ситуацию как «особый случай»?

Традиционно рост цен в Юрмале объясняется чисто физической ограниченностью здешнего рынка. 30 км – мало предложений. Что ж, соотношение спроса и предложения – это, конечно, решающий фактор для любого рынка, тем не менее любопытно, чем же вызван столь устойчивый спрос при столь ограниченном предложении – ведь море теплее не становится, пляжный сезон не удлиняется, воздух тоже вряд ли стал более целебным, а про дорогие «жемчужины» пока лучше стыдливо умолчим.

Тем не менее факт остается фактом – цены здесь уверенно растут, и специалисты не берутся прогнозировать, какова может быть верхняя планка их взлета даже на ближайшее время. Каждый новый потолок – вроде весенних 600 евро за кв. м земли не самого идеального участка в Дзинтари, которые поначалу вызвали легкий шок, – успешно абсорбируется рынком.

Очевидно, дело тут в том, что помимо таких объективных факторов, как соотношение спроса/предложения, в юрмальском ценообразовании немаловажную роль играют и причины субъективного характера вроде ностальгического очарования курорта, знаменитого на всем постсоветском пространстве, и престижность обладания столь дорогой собственностью.

Ведущий аналитик Latio Марис Гринбергс по просьбе «Часа» попытался ответить на вопрос, в чем же заключается юрмальский феномен, и вот какие выводы можно сделать из беседы с ним.

Отчего же ты такая золотая?


Факторов, влияющих на ценообразование в Юрмале, много, но можно попытаться выделить специфические, т. е. как раз те, которые позволяют классифицировать этот рынок как особенный.

Потребительская и инвестиционная ценность

Теоретически цены на любой товар, конечно, определяются спросом и предложением, а также количеством денег, которые заходят на рынок. Вопрос – откуда эти деньги и какие они, ведь нельзя потратить больше, чем есть. Если на покупку недвижимости в личное пользование используются кредитные средства, то сумма выплат не должна превышать 40% от доходов. Если у потенциального покупателя есть свободные средства и его интересует их выгодное вложение – это другое дело.

Таким образом, все предложение можно рассматривать с точки зрения потребительского ресурса и коммерческой ценности, и на каждом объекте соотношение этих составляющих будет разным. При этом надо учитывать, что и потребители имеют очень разный уровень доходов – одни готовы платить 50 латов в месяц, другие 5 тысяч, соответственно и объекты их интересуют разные. Инвестор же – это тот участник рынка, который сам в перспективе будет искать нужного ему потребителя. Ведь в конечном итоге он покупает объект для дальнейшей перепродажи – с промежуточным развитием своего проекта или без него.

Юрмалу, безусловно, надо рассматривать одновременно и как инвестиционный рынок, и как объект потребительского интереса. Причем на сегодня это уже объект интереса прежде всего достаточно состоятельного потребителя, у которого есть средства на приобретение дорогой недвижимости. И это уже изначально своеобразный фильтр, который, с одной стороны, держит нижнюю планку цен, а с другой – влияет на такую позицию как престижность объекта, а она уже сама по себе – ценообразующий и именно «ценоповышающий» фактор.

Престижность и эксклюзивность

Дорого или дешево – это понятия относительные. Но Вокруг Юрмалы постепенно и в последнее время все активнее формируется стереотип дорогой недвижимости. И престижность в данном случае совершенно не имеет отношения к каким-то отдельно взятым удобствам. Плохая вода или разбитые дороги в этом смысле останутся совершенно незамеченными, ибо качество жизни в данном случае будет определяться по другим параметрам. Ибо другого курорта, претендующего на статус эксклюзивности, а летом и центра светской жизни, не найти не только в Латвии, но и во всей Балтии.

Да и инфраструктура летней столицы страны развивается просто стремительно, причем и на уровне коммерческих структур, и с подачи местного самоуправления. Если же в обозримом будущем городская транспортная сеть пополнится новым мостом (а планы такие есть), то это может дать новый и очень мощный толчок к развитию города и пока еще малоосвоенных дальних его территорий – за Майори.

Юрмала, конечно, тоже не однородна и имеет несколько ценовых поясов, но есть места (например, отдельные участки лиелупского побережья на морской стороне), где предложение отсутствует полностью и неизвестно, когда оно появится, потому что нынешние обладатели тамошней недвижимости вообще не собираются от нее избавляться. В этом случае говорить о потолке цены просто бессмысленно, он может быть любым, если найдется покупатель, которому во что бы то ни стало захочется приобрести приглянувшийся объект. И уже новый потолок в свою очередь может оказать разогревающее влияние на весь рынок. Это своего рода самозаводящийся механизм – каждая новая «рекордная» сделка дает толчок к общему повышению цен. Например, дорогая земля априори делает дорогими практически все новые проекты.

Для Юрмалы ценовые рекорды более характерны, как и для любого другого места с уже упомянутым налетом престижности и элитности. Причем никакой логики здесь и не требуется, тут уже вступают в силу законы светской жизни: «Если всем надо быть в Опере, значит, надо и мне, даже если я ненавижу музыку или просто глух».

Принадлежность к постсоветскому пространству

Столь же «нематематический», но от этого не менее мощный фактор – ностальгия. Для огромного постсоветского пространства Юрмала всегда была курортным местом со своим особенным шармом, даже несмотря на то, что вода в Балтийском море значительно холоднее, чем в Черном, а фрукты несравнимо дороже, да еще и завозные. Этот же шарм, а скорее личные воспоминания как раз о прошлом очаровании, притягивают сюда многих покупателей и сегодня, даже когда они вполне в состоянии купить себе недвижимость значительно западнее. Тем более что на сегодня еще неизвестно, где будет дешевле – в Юрмале или, скажем, на побережье Испании. Но в Испании негде будет прогуляться, предавшись воспоминаниям о том, как гулялось на этих улочках в молодости.

Второй, а скорее, даже первый и мощнейший аргумент – наличие близкой языковой среды. Русскоговорящее пространство тоже велико, но найти на нем точки с равными Юрмале условиями не так просто, и тут уже уровень сервиса и качества жизни будет вполне достаточным для соперничества. А не оценить комфорта, который дает общение на своем языке, невозможно.

В последние годы особенно ярко стала проявляться тенденция, когда гости города, приезжающие сюда на конкурс «Новая волна» или КВН, присмотревшись к здешней жизни, начинают активно интересоваться и юрмальской недвижимостью.

Ограниченность предложения

Сколько ни говори, что все решает вопрос цены и был бы купец, а товар найдется, опыт показывает, что узость юрмальского рынка во всех его сегментах очень влияет на принятие решение в кругу потенциальных покупателей, которых сильно беспокоит подсознательное опасение «не попасть в последний вагон». «А вдруг кто-то купит, а мне не достанется?» – так рассуждают многие, даже те, кто не имеют острой необходимости приобрести недвижимость на побережье.

Юрмальский рынок действительно мал, и в некоторых его секторах сделок происходит очень мало, а в некоторых чувствуется острый недостаток предложения – это и новые проекты, в том числе экономического класса, и земли, в том числе под коммерческую застройку.

У этой проблемы есть и другая составляющая: продвижение новых проектов в городе-курорте – процесс очень непростой и долгий. Сказывается и то, что мощности самоуправленческих структур ограничены, и то, что здесь очень строгие требования к застройке. В результате чисто физически рынок, который, видимо, мог бы проглотить большее число нового жилья, наполняется как через узкое горлышко бутылки – пропускной способности не хватает.

Для тех, кто готов инвестировать в юрмальскую недвижимость, в данном случае важно определить, на какую потребительскую фокус-группу ориентироваться и каков может быть у нее финансовый резерв. А о том, что пока у юрмальского рынка запас прочности довольно велик, говорит хотя бы тот факт, что после шумной январской бури, ставшей настоящим бедствием для некоторых прибрежных участков, никакой ценовой корректировки не произошло.

Юрмала по-прежнему остается дорогой, единственной и неповторимой.

Цитата


Во все времена Юрмала была местом стильным, современным и передовым: при царях – архитектура улицы Йомас, в 20- 30-е годы – замечательные дома Art Decoв жилых кварталах Лиелупе и Дзинтари…. Город и сегодня благодаря свои жителям и многочисленным добрым гостям стремится блеснуть современными технологиями и архитектурой дайте только развиться.

Валерий Каргин, житель Юрмалы, президент Parex banka

Из предисловия к альбому «Юрмала», который был издан при спонсорской поддержке Parex .