Поселки: как поселиться и не попасться

РИЭЛТОРЫ


Эдгарс Шинс, компания Latio, глава Латвийской ассоциации недвижимости LANIDA

Луга – это водородная бомба


- Проблема лугов действительно существует, и принять она может масштабы водородной бомбы. Люди приобретают недвижимость и не могут ее использовать, а это чревато исками против государства и против самоуправлений с законной претензией – почему вдруг оказывается, что планы развития определенной местности и отдельно взятого поселка не совпадают, хотя выглядело все так многообещающе? Министерство регионального развития и по делам самоуправлений очень озабочено тем, что такие случаи могут иметь массовый характер и это вызовет серьезный всплеск недовольства. Этот вопрос уже обсуждался в его стенах с участием представителей банков, самоуправлений, ассоциации недвижимости.

Сейчас законодательство нечетко трактует, что делать, если министерство оспаривает детальный план, поданный самоуправлением. А кто будет отвечать в случае конкретного финансового иска? К сожалению, последние 15 лет никто не думал по-настоящему о необходимости тщательного территориального планирования, а ведь это вопрос отношения к частной собственности, с ней нельзя обращаться как вздумается. У нас же сначала навыдавали разрешений на трансформацию земель и только теперь начинают думать о том, как люди будут жить, на чем ездить, куда водить детей. Чтобы спасти ситуацию, меры надо принимать просто безотлагательно.

ПРОЕКТИРОВЩИКИ


Анна Сирова, специализированное проектное и консультационное бюро SPKB Oaze

(Опыт работы в проектировании – 25 лет.)

Девелоперам не хватает культуры застройки


- К нам периодически обращаются владельцы участков, которые просят спроектировать им дом. Увы! Бывает и так, что мы смотрим предполагаемую схему поселка и оказывается, что ничего подобного тому, что обещал девелопер, там реализовать просто невозможно. Для инфраструктуры – магазинов, детского сада и т. д. просто нет места. На бумаге, конечно, может стоять условный «крестик», но разместить его в жизни будет негде. К сожалению, покупатели зачастую не понимают, какие сложные проблемы они наживают себе в виде устройства канализации, водоснабжения, электрификации, не хотят слушать о санитарных нормах.

Лично я столкнулась уже с десятком поселков и не видела НИ ОДНОГО идеального планирования. В советское время такого явления, как коттеджные поселки, не было, были районные поселки, которые имели жестко прописанную структуру, где все было учтено, существовали определенные нормативы и правила. Сейчас мы ощущаем, насколько этого не хватает. Мы понимаем, что люди хотят жить в собственных домах, но и они должны понимать, насколько это серьезный шаг.

На наш взгляд, об инфраструктуре поселков должны думать девелоперы, но нас, проектировщиков, не всегда слушают. Не хватает пока культуры застройки. На рынке царит сумятица, некоторые поселки так и стоят незаселенными. Покупателям можно только посоветовать: обращайтесь к специалистам до покупки земли!

ЗАСТРОЙЩИКИ


Янис Ласманис, компания Kolonna

(Kolonna имеет пять успешно реализованных проектов поселков, но пока решила уйти с этого направления рынка.)

Рынок уже испорчен


- Человек слышит то, что хочет слышать, и покупает мечту. Он представляет, как будет пить чай на террасе, но забывает подумать о том, как подъехать к его участку. В свое время именно Kolonna начинала этот бизнес, наш первый поселок Silezers начинался в 96-м году. Сейчас на рынке сложилась очень непростая ситуация. Деньги нашли легкие пути, появилось много неопытных игроков, которые зачастую даже не хотят ничего плохого, но они просто не представляют, во сколько им может обойтись устройство инфраструктуры, и с легкостью предлагают куда более дешевые участки. Бизнес на недвижимости сейчас в моде, им хотят заниматься все.

В результате я должен признать, что рынок уже испорчен: я не могу доказать клиенту, почему мое предложение настолько дороже. Сколько компаний создается под один проект, а потом и следов не найти. А мы везде двигались под одним брендом как раз потому, что готовы отвечать за свою работу, и, между прочим, все наши поселки благополучно распроданы.

Мы считаем, что самоуправления должны занять более жесткую позицию. Нельзя, чтобы один застройщик приходил с планом поселка, а рядом потом строилась ферма или мясокомбинат. Нынешнее планирование очень часто просто нелогично, и девелоперы этим тоже недовольны. Поэтому и в министерстве регионального развития считают, что сначала должен быть разработан четкий план инфраструктуры и представлена схема финансирования, а потом уже можно браться за развитие территории.

Андрей Валтерс, компания Langes pils

(Имеет опыт реализации около 10 проектов поселков, компания активно работает на этом рынке.)

У покупателей не хватает информации


- Наш опыт показывает, что потенциальные покупатели наконец начинают осознавать опасность, которую таят в себе так называемые «участки с обещаниями», где наличие в будущем инфраструктуры – вопрос очень и очень спорный. Люди уже требуют ясности хотя бы с минимальным набором коммуникаций – наличием дорог и электричества.

Конечно, приобретение участка на ранней стадии проекта – это возможность сильно сэкономить ресурсы, но при этом надо четко понимать, насколько возрастают риски. К сожалению, степень информированности пока явно недостаточна.

На сегодня есть два варианта предложения земельных участков. Один – когда стоимость включает наличие определенной инфраструктуры, и надо очень внимательно изучить документы, чтобы понять, что входит в этот комплекс. При этом цена может сильно корректироваться, потому что застройщик даже по объективным причинам не может оценить размер вложений. Второй вариант – отдельные договоры на землю и обеспечение инфраструктуры. В этом случае клиент видит, во что ему обходятся именно коммуникации. При покупке земельного участка надо тщательно проверить, возможно ли технически подключение ко всем необходимым сетям: хватает ли мощности электросети, доступна ли подводка газа и т. д.

Число предложений на этом рынке резко увеличилось буквально за последние полгода. Просто пришло время, когда накупленные в свое время наделы прошли стадию трансформации и парцелляции и вышли на рынок. А покупатель оказался не готов самостоятельно оценить качество этих предложений. Поэтому и банкиры, и застройщики забили тревогу: нельзя допустить, чтобы ситуация вышла из-под контроля.

БАНКИ


Илмарс Вамзис, руководитель управления руководства продажами Nord/LB Latvija

Поменьше эйфории!


- Финансисты очень серьезно относятся к проблеме поселков. Мы вынуждены констатировать, что рынок сдвинулся в сторону «дешевых» проектов, а они далеко не всегда качественны. Совсем другое дело – готовый продукт, когда клиент покупает уже готовый дом в поселке. Тут у нас нет вопросов. Когда речь идет о земельном участке, все гораздо сложнее.

Мы пришли к выводу, что планировщики потеряли влияние на принятие решений. На законодательном уровне процесс застройки регулируется слабо. А ведь есть и специалисты-планировщики, только они не загружены, потому что вокруг царит эдакая маленькая анархия.

Сейчас на рынке почувствовалось оживление. Все пытаются реализовать накупленные земли, и мы стали гораздо осторожнее в оценке подобных проектов. Мы уже практически не финансируем девелоперов, которые приходят к нам с проектами парцелляции земель, по крайней мере если неизвестен застройщик. Тяжелее получить кредит и клиентам, которые хотят приобрести земельный участок в поселке с неясным будущим. Самая худшая ситуация, когда никто не может сказать, все ли в порядке в поданном плане. По неофициальным данным, 60- 70% парцелляций возвращается из министерства с уточнениями. Для банков это очень опасно, когда мы не знаем, каков будет конечный результат. Поэтому мы готовы предложить механизм, способный хоть как-то упорядочить рынок.

Во-первых, детально отработать этапы прохождения проекта и точные формы всех необходимых документов.

Во-вторых, самоуправление должно иметь право требовать финансовые гарантии для проекта (например, залог). Такие схемы существуют и успешно работают в других странах. И некоторые латвийские самоуправления уже научились выдвигать условия застройщикам.

В-третьих, можно включить в условие получения разрешения на строительство наличие всех необходимых коммуникаций. Надо понимать, что поднять поселок в 200- 300 домов сразу нереально, нужно продвигать поэтапные проекты.

И наконец, нужно все-таки установить жесткую систему планирования территорий и обязать самоуправления строго контролировать застройку. Словом, поменьше эйфории. Жаль, что нам приходится учиться на собственных ошибках, другие их просто не делают.

ВЛАСТЬ


Станислав Шкестерс, председатель комиссии Сейма по госуправлению и самоуправлениям

Надо выйти из «серой зоны»


- Жилищная политика должна быть такой, чтобы все, кто хочет жить в своем доме, могли в нем жить, но при этом чувствовали бы себя защищенными, покупая земельные участки. Сейчас парламентская комиссия взялась за политическое решение этой задачи, поэтому положение уже не столь плачевно. Однако надо признать: трудности есть, они – следствие того, что старая система застройки и территориального планирования была разрушена, а новая еще не сформировалась полностью. В результате возникла своего рода «серая зона», переходный период.

У самоуправлений зачастую не хватает ни специалистов, ни средств, чтобы обеспечить разработку качественных территориальных планов, и государство должно им обеспечить поддержку. Министерство регионального развития работает в этом направлении, и уже к концу 2006 года такие планы должны быть у каждого самоуправления. Кроме того, надо вообще оценивать положение дел здраво: не могут быть все сельскохозяйственные земли и леса пущены под застройку, должен быть более строгий подход к выдаче разрешений на трансформацию. И на местах люди должны более активно пользоваться возможностями общественного обсуждения, а пока многие относятся к этому как к формальности, а потом недовольны результатами.

советы непостороннего

Что делать, чтобы не сделать неправильный выбор


Елена Королева, директор департамента новых проектов компании Ober-Haus

Договор является наиболее важным документом для защиты потребителя. Если вы решили поселиться в приглянувшемся поселке, обязательно выясните подробности и условия строительства. Причем все нюансы и сроки, и даже используемые материалы должны быть зафиксированы в договоре. В противном случае вы полагаетесь на волю судьбы «авось построят». Обязательный пункт ответственность девелопера в случае серьезного нарушения сроков строительства и прокладки коммуникаций. Причем она должна выражаться в конкретных денежных величинах. Если застройщик рассказывает о «волшебных» перспективах, но избегает конкретных сроков и четких планов, то, скорее всего, речь идет об «анонсируемом» поселке.

В качестве дополнительных свидетельств надежности могут выступать опыт девелопера и известность риэлторского агентства (продавца). Вы можете сделать определенные выводы по наличию у данного застройщика уже построенных объектов. В свою очередь, если продажей занимается крупное агентство по недвижимости, то оно вряд ли согласится обманывать клиентов, ведь на кону наработанная годами репутация.

Если вы все же подписали договор, считая, что покупаете участок на осваиваемой территории, а оказалось, что на деле вы приобрели голую землю, то можно перепродать участок. Или же можно собраться с такими же покупателями и объединить усилия по благоустройству.

Обратите внимание! В продаже земельных участков нет ничего преступного. Продавец даже может предложить вам свои материалы или помощь в строительстве дома. Но это не входит в цену участка. Так же как и прокладка коммуникаций и общественных дорог, озеленение и освещение территории. То есть обманутыми оказались люди, которые вместо желаемого участка в поселке получили просто кусок земли в поле, который отрезан от всех благ цивилизации.

Справка


Вокруг сейчас запланированы около 120- 130 (!) поселков.

Примерные расходы на обустройство инфраструктуры составляют 4- 10 латов на кв. м. В отдельных случаях эта цифра может быть и выше.

По данным Kolonna.