Офисы у нас нетипичны, а магазины укрупняются

Компания Latio недавно опубликовала детальный анализ рынка недвижимости за период после вступления Латвии в ЕС. Согласно наблюдениям экспертов, в Риге стоимость аренды офисов класса А сравнялась с ценами на помещения класса В. А в торговом сегменте наметилась тенденция к закрытию маленьких магазинчиков и кафе в микрорайонах: новые требования задушили мелкий бизнес.

ka на Кипсале. То, что в обоих центрах стоимость аренды повысилась до 19 евро за кв.м (Valdemўra centrs) и 20 евро за кв.м (Hansabanka), связано не с наплывом новых арендаторов, а с инфляцией, считают эксперты компании Latio.

Интересно, что недавно рижские девелоперы стали искать для презентаций и продаж своих проектов отдельные офисные помещения площадью 200—400 кв.м в центре, на первых этажах, выходящие окнами на людные улицы. Причем за такие помещения платят не скупясь, как за офисы класса А — те же 20 евро за кв.м в месяц.

В начале прошлого года, отмечает Latio, доминировала центробежная тенденция: в центре арендовали помещения юристы, консультанты и другие продавцы услуг, зато довольно большая часть арендаторов стремилась найти офис немного подальше от центра, чтобы обеспечить клиентам удобный подъезд и паркинг.

В июле 2004-го многие госучреждения, обзаведясь из-за вступления в ЕС новыми подразделениями, тоже начали активно искать помещения площадью 80—400 кв.м, а в мае 2005-го даже появилась заявка на 6 тыс. кв.м. Частникам, как правило, требуются офисы до 100 кв.м. Но ожидаемого всплеска спроса на офисы класса А в Риге не случилось. В результате А-центры заполняются медленно. По данным Latio, клиентов рижские комплексы класса А часто не устраивают по причине их неэластичной рыночной политики.

Все в класс В

Зато класс В с прошлого лета и по сей день востребован как никогда. Летом 2004-го спрос на помещения был так велик, что незаполненных площадей оставалось не более 3%, к тому же стоимость аренды росла на 1 евро за кв.м ежемесячно, к концу года достигнув 10—13 евро. Здесь сказалось не только то, что отсутствие нормальной парковки, нехватка дневного света, неправильная планировка дорогих офисных комплексов отпугивали арендаторов.

Как признал в беседе с Kb Михаил Морозов, генеральный директор Colliers International в Балтии, этой весной обозначилась еще одна тенденция: многие компании хотят сменить свои офисы С-класса (институты, административные здания, старые заводские территории, где невозможно получить качественные услуги и инфраструктуру) на нечто лучшее.

Они готовы пойти на дополнительные издержки, чтобы получить качественные и современные офисные помещения, но эти издержки должны быть разумными. Офисы класса С тоже арендуют активно — это делают начинающие бизнесмены, в основном подвизающиеся в сферах IT, общественных отношений и бизнес-консультаций. Через некоторое время успешно развивающиеся компании меняют такие помещения на В-офисы.

Осенью, как отмечает Latio, было сдано в эксплуатацию сразу несколько комплексов класса В: реконструированное здание на бульваре Аспазияс, 28, две новостройки на Сканстес, 13, здания на Виенибас гатве, 87, и ул. Гертрудес, 10/12. Однако не во всех из них учтены перечисленные выше недостатки, мешающие клиентам.

К концу этого года будет достроен концептуально сильный новый комплекс класса В, расположенный в Пурвциемсе, — Astras biroji. Он отчасти удовлетворит повышенный спрос на качественные помещения, так как сейчас под завязку заполнены Valdo centrs на ул. Баускас, Helio возле аэропорта, ЄertrЅdes centrs. По словам Морозова, многие компании, в том числе большие государственные организации, банки и представительства, активно ищут помещения, чтобы реализовать свои долгосрочные планы и программы развития. Многие из них в Риге склонны делать выбор в пользу класса В, хотя где-нибудь “в большой Европе” предпочли бы офис А-класса.

Метры в т/ц растут

Как и офисы класса В, торговые площади в крупных центрах находят своих арендаторов, когда сами здания еще не достроены. В 2004-м были сданы вторые очереди в т/ц Domina и Alfa, увеличив объем рижской торговли в общей сложности на 104 тыс. кв.м. При этом все торговые места были сданы заранее, а цена аренды повысилась незначительно, на 1—2 евро за кв.м. В сегменте торговых центров, судя по последним обзорам рынка, сделанным Latio, наступает затишье — цены уже несколько месяцев не меняются.

Рынок стабилизируется, с ростом конкуренции закрываются магазины, расположенные в невыгодных местах. Например, отмечает Latio, на ул. Краста, где пешеходы отсутствуют как класс, за последние годы закрылось уже несколько крупных продуктовых супермаркетов — последним был Mego Mix, ликвидированный в марте этого года. Магазины сети Rimi уменьшают рабочий стандарт с 15 тыс. кв.м до 5 тысяч.

Характерно, что этой весной торговцы начали интересоваться помещениями на вторых этажах фасадных домов в центре. Небольшим магазинам не по карману плата за помещения на первом этаже — 20 евро за кв.м в месяц. Поэтому они согласны работать на втором этаже, но за 10 евро.

Вступление в ЕС привнесло в сегмент ритейла и негативные веяния. Так, прошлой весной из-за новых требований, связанных с функционированием кафе и магазинов, на продажу были выставлены многие помещения на первых этажах жилых домов в микрорайонах. А тенденция нынешней весны — закрытие магазинов площадью 20—30 кв.м уже почти в центре Риги, например на ул. Бривибас (от ул. Таллинас и дальше), при том что в микрорайонах процесс угасания мелкого бизнеса продолжается. Ликвидированы все продуктовые киоски, скоро закроется рынок Lў¤u muiїas, не выдержавший конкуренции с построенным напротив Rimi. По словам арендаторов, им сообщили, что работать рынку осталось до осени.

27.06.2005, 12:11

"Коммерсант Baltic Daily"


Темы: ,
Написать комментарий