Инфляция: стрелочники и локомотивы

Новые проекты — какие факторы больше всего влияют на удорожание?

Перманентный рост цен на первичном и вторичном рынке жилья уже воспринимается с фатальной обреченностью. Эксперты всевозможного ранга предсказывают, что финишной прямой этой тенденции не видать. Между тем рынок новых проектов с его ценообразованием является куда более загадочным для обывателя.

Прибыль как фактор риска?

В принципе, нас достаточно просветили, почему растут цены на жилье. Во-первых, это неудовлетворенный спрос. Во-вторых, рост расходов на строительство. В I квартале 2005 года в Латвии отмечен самый стремительный с III квартала 1998-го рост строительных издержек — в среднем 10,8%.
В-третьих, относительная доступность кредитных ресурсов на покупку жилья, которая даже чисто психологически девальвирует деньги и способствует инфляции. В-четвертых, деятельность спекулянтов, скупающих квадратные метры как в старых “серийках”, так и в новых домах с целью дальнейшей выгодной перепродажи.
Наконец в-пятых, и говорить об этом факторе почему-то не принято, сверхприбыли, которые закладывают в новый проект его разработчики. Понятно, что проследить анатомию себестоимости рынка нереально. Всегда есть возможность сослаться на разное качество материалов, рабочей силы и, в конце концов, на коммерческую тайну. Недавно одна строительная фирма оправдывала стоимость работ тем, что она строит качественнее, чем в Финляндии. Свежо предание…

Добавленная стоимость: приятного аппетита!
В Латвии есть компания, которую статус обязывает строить и отдавать жилые дома по себестоимости. Это муниципальное предприятие Rīgas pilsētbūvnieks, известное возрождением Дрейлини и другими проектами. По словам ее коммерческого директора Яниса Коситиса, сегодня себестоимость квадратного метра жилья в Риге составляет примерно 350-400 латов, причем с полной и окончательной отделкой.
В этих условиях добавленная стоимость, то есть прибыль разработчиков, может составлять 300, а то и 600 латов за 1 кв. м. В ситуации, когда довольны разработчики проектов, довольны банки, довольны спекулянты, а в минусе оказывается потребитель, стоит задаться вопросом, когда же аппетиты разработчиков несколько поубавятся? Ответ также очевиден: когда новостроек станет столько, что они будут вынуждены бороться за новоселов, снижая долю своей прибыли. Или тогда, когда, как предсказывают пессимисты, рынок нагреется до такого градуса, когда трудящиеся не в состоянии будут отдавать долги любимым банкам.
Ситуация осложняется еще и тем, что не так давно наш жилищный рынок преодолел своеобразный рубеж. Если раньше ценники на первичном рынке ориентировались на стоимость жилья в микрорайонах, то нынче стоимость старых серийных квартир равняется на новостройки. И их по праву можно назвать локомотивами роста цен не только в своем секторе.

03.05.2005, 08:39

Павел КИРИЛЛОВ


Темы: ,
Написать комментарий