Дешевле не будет

Когда человек продает или покупает недвижимость, для него важен один вопрос: "Сколько это стоит?" С предельной точностью ответить на это могут только профессиональные оценщики имущества.

2 тысячи евро за “квадрат”

Покупка и продажа квартиры без участия специалиста по оценке недвижимости почти невозможна. От его вердикта зависит, какой кредит покупатель получит в банке. Конечно, оценщиков стараются задобрить, а за глаза частенько считают злодеями. Но они не злодеи. Они — люди, которые ежедневно участвуют в рынке недвижимости Латвии и поэтому лучше других постигли его мудреные законы.
В первые же минуты встречи руководитель группы оценки недвижимости фирмы Latio Мартиньш ТРУКШАНС подкинул Телеграфу маленькую сенсацию:
— Я считаю, что жилье в Латвии будет дорожать и впредь. Все разговоры о снижении цен до сих пор оказывались фальшивкой. Их падение или, на худой конец, стабилизацию обещали еще год назад, но этого не произошло. Вполне возможно, что еще через год никого не удивят квартиры в типовых проектах ценой в 2 тысячи евро за квадратный метр.
— Другие эксперты считают, что уже сейчас стоимость недвижимости в Латвии искусственно завышена.
— Может быть, они имеют в виду, что цены не соответствуют качеству жилья. Такая проблема действительно существует. Однако потребностям рынка цены очень даже соответствуют, и поэтому их нельзя назвать завышенными.
— Состоятельные люди в Латвии начали строить индивидуальные дома. Бум начался около двух лет назад и до сих пор только набирает силу. Можно предположить, что вскоре владельцы станут переселяться в коттеджи, и на рынке появятся освободившиеся квартиры. Повлияет ли это на цены?
— Сложно прогнозировать. Сейчас рынок недвижимости Латвии стал открытым. Жилье могут покупать приезжие из Евросоюза. Пока желающих немного, но если спрос начнет расти, то цены не только не понизятся, но и вырастут еще. Впрочем, это зависит от того, будет ли Латвия привлекательной для иностранцев, смогут ли они найти тут работу.

Независимым — больше доверия

Но пришло время вернуться к разговору о прямых обязанностях специалиста по оценке недвижимости. Мартиньш Трукшанс рассказал, что заниматься оценкой имеет право только лицензированный профи.
— У читателей Телеграфа нет причин не доверять специалистам Латвии. Прежде чем приступить к работе, человек обязан закончить школу оценки при Латвийском университете. Обучение длится год, после этого новичку нужно еще три года стажироваться в качестве ассистента. После этого он сдает сложные экзамены и лишь тогда получает лицензию. На ее наличие и нужно обратить внимание заказчику, — советует Мартиньш. — Перед тем как пригласить специалиста для оценки, обязательно проконсультируйтесь с банком, в котором планируете брать кредит на покупку недвижимости. У каждого банка есть внутренний список фирм и частных профессионалов, оценку которых здесь принимают. Если ваш оценщик в этот список не входит, то и к выписанной им справке не ждите доверия.
— Банки иногда предлагают воспользоваться услугами собственных оценщиков. Выгоднее ли это?
— Не думаю. Для покупателя всегда лучше пригласить независимого специалиста. Разница в цене экспертизы невелика, зато вы будете знать, что банк не оказал никакого влияния на оценку.
— Кстати, о стоимости ваших услуг…
— За обследование стандартной квартиры мы берем 50 латов. Дороже обойдется оценка индивидуальных проектов.

Кредитный калькулятор

Мартиньш Трукшанс с цифрами в руках подтвердил прогноз о новом росте цен на недвижимость.
— Банки жестоко конкурируют друг с другом на рынке ипотечных кредитов. Они постоянно снижают процентные ставки и предлагают более выгодные условия. Значит, кредиты стали доступнее. Например, если пару лет назад человек рассчитывал выплачивать банку около 150 латов в месяц, он мог получить заем примерно в 30 тысяч долларов. Теперь за те же 150 латов он может взять уже 40 тысяч. Как видите, у людей имеется возможность покупать квартиры, даже с учетом постоянно растущих цен.

Враги завышения

Чаще всего, по словам Мартиньша Трукшанса, оценку заказывают покупатели недвижимости, которые желают получить кредит в банке — например, до 80% от стоимости жилья. Но тут вступают в силу те странные законы, которые все еще заставляют латвийский рынок недвижимости бурлить как котел.
— Как правило, мы сталкиваемся с разницей между реальной стоимостью квартиры (определенной оценщиком) и той ценой, которую просит продавец. Вилка в последние годы становится меньше. Как правило, она составляет 2-3 тысячи, но может быть и выше. Для покупателя это невыгодно.
— Понимаю, ведь разницу ему придется выплачивать из своего кармана, а не из суммы кредита.
— Да, и поэтому оценщиков часто считают обманщиками и врагами: “Они просто занижают стоимость жилья!” Но это неправда. Беда кроется в амбициях продавцов квартир. Однако сильного завышения цен мы не наблюдаем. Если бы оно существовало, люди просто не могли бы сбыть свою недвижимость.
— Откуда же в обществе такая обида на ваших коллег?
— Все очень просто. Люди хотят покупать квартиры, которые им не по карману. И оскорбляются, когда узнают, что банк не согласен покрыть всю стоимость жилья, установленную продавцом.
— Но если вы оценили квартиру намного меньше, чем просит за нее продавец, поможет ли это покупателю сбить цену?
— Такие случаи действительно бывали.
— Цены на квартиры в Латвии меняются каждый день. Как долго свидетельство об оценке остается действительным?
— Мы всегда подчеркиваем, что стоимость жилья определена на день обследования. Уже завтра она может измениться. Но по закону справка действительна три месяца. Если владельцу недвижимости кажется, что цена на его квартиру изменилась, он имеет право в любое время заказать новую оценку.

Хорошие деньги за хорошее жилье

— Каждому владельцу или покупателю недвижимости хочется, чтобы его квартиру оценили подороже. Посоветуйте-ка, как этого добиться?
— Люди очень заблуждаются по поводу ремонта жилья. Они считают, что если вложили в реконструкцию 10 тысяч латов, то и стоимость квартиры должна вырасти как минимум на такую же сумму. На деле происходит иначе. После ремонта квартира подорожает примерно на 6-7 тысяч. Но и это хорошо, ведь еще два года назад эта вилка составила бы всего 3-4 тысячи.
— Понятно, ремонтировать не надо…
— Я так не сказал. Надо вкладывать деньги с умом. К сожалению, часто только оценщик может сказать, какой ремонт окупится, а какой нет.
— По каким критериям определяется стоимость квартиры?
— Наш главный инструмент — сравнительная информация о рынке цен. Это значит, что я должен знать среднюю стоимость квартир. Затем рассматриваем, в каком месте находится жилье, каковы внутренние коммуникации дома, развита ли инфраструктура района. В зависимости от этих и многих других факторов мы и устанавливаем стоимость квартиры или дома.
— Выходит, что если квартира в идеальном состоянии, а дом — так себе, развалюшка, то владельцу нечего и надеяться на высокую оценку?
— Совершенно верно. Но в последние годы покупатели и продавцы стали намного внимательнее к общему состоянию жилья. Они теперь смотрят на качество дома и проверяют все, вплоть до коммуникаций в подвалах и крыш. Люди начали понимать, что хорошие деньги можно заплатить только за хорошее жилье.

12.04.2005, 08:41

Маргита СПРАНЦМАНЕ


Темы: ,
Написать комментарий